合同履行殆盡之時，守約方是否可以行使合同解除權 | 剖案笈

發布日期：2015-06-10 瀏覽次數：485

編者按

按照合同法第九十三條、第九十四條的規定，合同的解除方式有約定解除和法定解除兩種方式。通常情況下，只要達到了合同約定解除或合同法定解除的條件，守約方自然可以行使解除權。

但合同守約方在依約定或以法定事由行使合同解除權時，是否也會受到一定的限制？特別是在合同履行殆盡之時，守約方是否隨時可以行使合同解除權？是否存在守約方行使該權利的例外？

合同履行殆盡之時，守約方是否可以行使合同解除權

文/徐永飛北京乾成律師事務所

基本案情

原告(反訴被告)：A公司

被告(反訴原告)：B公司

2011年8月份，A公司與被告(反訴原告)B公司簽訂了為期三年的《寫字樓租賃合同》，雙方約定：

· 合同期滿日為2014年10月31日；

· 租金每兩個月支付一次，于付款月起租日五天前支付下一次租金，租金支付方式為押三付二；

· B公司未按期繳納本合同約定的各項費用累計金額超過一個月房租時，A公司有權解除合同，且無須退還B公司所交付的押金；

· B公司未按合同約定支付租金，逾期按日加付日租金的萬分之三作為滯納金，逾期十五日仍未支付房租視為B公司自動退租，A公司有權收回該房屋并追究B公司的違約責任；

· 租賃期滿后，在雙方已經結清房屋使用期間所產生的各項費用后五日內，A公司應將全額押金退還給B公司。

為此，B公司支付了相當于三個月租金的押金共計YJ元。合同履行過程中，雙方均依約進行了相應的履行。

B公司在2014年9月25日、2014年9月30日連續發函至A公司稱，希望能從已交納押金中抵扣最后一個月即2014年10月份的房屋租金，同時希望盡快辦理房屋交接、以及退租金的相關手續。

A公司2014年10月9日回函，稱不同意押金抵扣租金，要求按照合同約定履行。

在B公司的一再要求下，2014年10月29日雙方就租賃房屋辦理完畢交接手續并簽署了《驗收房屋交接單》，B公司將租賃房屋交還給了A公司。

但就B公司支付的押金事宜，并沒有得到任何的解決。

A公司2014年10月下旬訴至法院，要求：

確認《寫字樓租賃合同》已于2014年10月15日解除；

B公司所交納押金沖抵應支付給其的違約金，不予退還；

B公司支付2014年10月1日至2014年10月15日的房租、2014年10月16日至2014年10月29日的房屋使用費以及相應的違約金等。

A公司在庭審中提交了《解除合同通知書》、《騰退房屋通知書》等，以證明其已在2014年10月15日、2014年10月16日、2014年10月20日、2014年10月27日向B公司發出過解除通知，以此認為雙方租賃合同已于2014年10月15日解除。

對此，B公司認為：

雙方合同已履行完畢，合同目的已基本實現，對方行使合同解除權的條件未成就；

沒有收到A公司的解除通知等。

同時反訴要求A公司退還全部押金等。

法院裁判

一審認為，爭議焦點在于雙方約定的合同解除條件是否成就，A公司能否主張解除合同，其向B公司發出的解除通知是否發生法律效力。

承租方遲延支付租金構成根本違約的，出租方可以行使解除權。

A公司在合同履行期限即將屆滿且未向B公司催繳租金的情況下，直接通知解除租賃合同的行為缺乏充分的法律和事實依據，不予支持。同時認定合同的主要內容已履行完畢，合同目的已經實現，雙方之間的租賃合同事實上已經終止。

最后，一審法院判決：B公司向A公司支付最后一個月的租金及少量違約金，同時判令A公司退還B公司的全部押金。

二審法院維持了一審裁判結果。

止爭策略

合同引發的糾紛多不勝數。

合同作為市場經濟交易主體貿易往來的重要載體之一，其重要性主要來自于其不可替代性、相對穩定性。合同風險防范、應對、解決雖是老生常談，但問題仍然層出不窮，本文僅結合A公司與B公司的糾紛情況，對合同風險防范的某些方面進行如下初探：

合同約定方面

“擒賊先擒王”，合同條款的前期協商并合理設置才是王道，合同風險的防控必須從源頭開始治理，從合同約定條款開始審查把關，才可能達到治標治本的作用。

弱勢一方要保護自己的利益必須要有一定的合同辨別能力，對合同現有內容在將來可能發生的風險有一定的預見性，以便確定對某些條款是否需要據理力爭或是不需多慮。當然，不知道如何規避風險的合同主體也不知道如何計算自己的利益最大化，合同強勢方也可能因自己的無知自大而陷入被動挨打的境地。

結合本案租賃合同糾紛事宜，很明顯B公司處于相對弱勢地位，A公司處于較為強勢地位。巨額押金給B公司的日常運營肯定會帶來一定的不利影響，而A公司卻坐享將近180萬元的無息現金流，但為了達成協議，B公司不得不做出讓步。B公司在洽談階段就可以據理力爭該押金條款的設置，盡可能降低押金總額，不僅僅是為了減少流動資金的被控，更多的要嚴加防范合同履行過程中以及合同終止時A公司對押金的覬覦。如果一開始就預判到A公司可能對押金的想法，那么自然在洽談合同條款時就可以施加一部分力度減少押金總額的注入。

同時，A公司在合同條款設置也存在盲點，以致B公司履行瑕疵出現時并不能很好的維護自己的合法權益，就A公司的優勢地位而言，這屬于“好鋼未用到刀刃上”。B公司多次延遲支付租金，但合同卻約定“未按本合同約定支付租金，逾期按日加付其日租金的0.3‰作為滯納金”，結果B公司每天僅需支付A公司6.22元的滯納金。為此，A公司上訴至二審法院，要求確認其本意為“逾期按所欠租金總額每天0.3‰作為滯納金”，結果不僅不為二審法院所采信，還支付了上訴費用，可謂得不償失。

合同履行方面

合同雙方均負有誠實守信、全面履行合同約定的義務。

合同履行過程是合同糾紛群起發生的集結地，既可能是不履行合同義務，也可能是不全面不充分履行合同義務，既可能是履行有瑕疵情形，也可能是履行有根本違約情形。

為了保障合同交易的順利進行，全面促進合同的履行，合同雙方均具有對相對方一定程度上的容忍義務，合同履行瑕疵在所難免，守約方不能容不得“一粒沙子”。如果合同一方稍有瑕疵，相對方就起訴要求解除合同，那么對于雙方而言，維護合同順利履行的成本就會過高，不利于雙方交易的高效完成，當然也不利于整個社會誠信體系的穩固和契約精神的形成。

在合同履行過程中，如果出現合同履行的瑕疵和不充分的情況，最好的解決方式應該雙方之間的充分溝通洽談，或者給予履行不充分一方提示函等，當然為了防備之后可能發生的訴訟，守約方亦可以對整個溝通過程做出合理的證據保全工作，以備后用。往來函件的溝通可以使雙方更全面客觀的了解各自的需求，防止信息不對稱的過度失衡，而且合同雙方完全可以根據履行過程中的情勢變化對合同約定做出合理的調整，比如簽訂補充協議，替換已經不符合實際情況的約定內容。

結合本案糾紛事宜可以看出，A公司實際上在合同履行的大部分過程中都踐行了容忍義務，并沒有因為B公司的多次延遲支付到期租金而發出解除合同通知書并提起訴訟，這也是雙方《租賃合同》能夠基本履行完畢的重要因素之一。但在合同即將履行終結時，A公司出現誤判，以為借B公司瑕疵履行之機，提起合同解除便可以得到巨額押金。實際上，經過租賃合同糾紛的一審階段、二審階段，共計花費5個月左右，A公司不僅未能拿到押金，而且僅訴訟費一項就負擔了4萬余元，更不說人力、物力等成本了。當然，B公司如愿以償的拿回了全部押金，但也付出了訴訟費、律師費、人力物力等。

理性看待合同履行以及履行中的各種問題，是合同雙方避免損失、降低成本的現實基礎。根據實際情況的變化對合同約定進行合理變更或補充，是合同雙方務實的表現，也是促進合同穩固的重要方式之一。

糾紛處理方面

契約是合同雙方的“最大法律”。

——這句話至少可以體現合同約定內容是合同履行過程中主體雙方做一定行為或不做一定行為的基本依據，當然也是糾紛產生時判定各方責任的基本依據。所以，任何情況下，一旦發生爭議，要做的第一件事即是研讀雙方的合同約定，在此基礎之上，比對雙方的履行情況，以判定風險所在。

合同糾紛的特征除了明顯的違約之外，很多時候還集中在對合同條文的不同理解，特別是對違約責任條款的不同解讀。正是這種理解力的差別，必然導致誤會的擴展，而且最終會體現在損失的不同負擔上。所以，結合雙方的實際履行情況，正確解讀合同條文，在此基礎之上再決定去做什么是很關鍵的。

合同糾紛的處理當然有很多，可以洽談協商解除或終止，可以簽訂補充協議彌補分歧繼續履行，可以訴訟決一雌雄論勝敗。但除了合力可能前進之外，其他形式的作用力都是要付出代價的。至少從律師角度來看，除了不得以訴訟之外，其他方式都可能是經濟有效的方式，盡管這不一定符合律師的利益最大化，但無訟或定紛止爭不也是律師價值的很好體現嗎？

結合A公司與B公司的租賃合同糾紛來看，既存在合同違約條款的不同理解，也存在成訟的不理智情形。

關于合同違約條款的不同理解，A公司認為B公司遲延支付最后一個月的租金，應是根本違約，而且合同約定亦有相應約定，那么就獲得了合同約定為基礎的單方解除權，但A公司并未考慮合同當時已處在即將履行終結的情形，而且案件第一次開庭之時，合同履行期限已屆滿，租賃房屋已經交接完畢，但A公司仍然認為應確認合同已經解除，這種刻板的認識必然給其帶來風險。與之相對應，B公司也擔心自己履行瑕疵行為給其帶來的可能后果，更擔心押金無法拿回。但作為B公司一方代理律師，在深入研讀合同約定的基礎之上，并全面核實合同履行事實之后，明確了“合同履行殆盡之時，守約方不得隨意行使解除權”的結論。雙方的不同理解形成的這種博弈，必然意味著給各自帶來成本支出的可能和法律上的不利風險。

關于成訟的不理智情形。雖然B公司存在一定的履行瑕疵，但B公司并未拒絕合同的繼續履行，只是在合同約定的合理范圍要求適當調整，從公司經營的角度來看，B公司要求押金抵扣租金的請求合情合理。但A公司并沒有體現出應有的理解和適當的容忍，而是直接回絕并發出解除合同的通知，并在雙方一直洽談過程中悄悄的到法院提起了訴訟。與其說這種成訟是不理智，但不如說利益的驅使是原動力。

盡管如此，作為B公司的受托律師還是在訴訟過程中不停的提出雙方協商調解，盡量縮短訴訟進程，防止更大成本的支出。但A公司反倒認為自己更加有理，理解差別也因此有所擴大，訴訟過程中的和解可能性反倒變的更小。

綜上所述，訴訟并不是解決合同爭議的良方。從合同內容的約定著手進行優化設置尤為關鍵，這是防止大部分糾紛產生的核心區域。從合同履行的實際情況進行符合雙方現狀的合理調整是避免雙方矛盾深化并最大限度實現雙方共贏的務實表現。從合同糾紛的處理角度看，選取直接、有效的方式盡快化解爭議才是首選，自以為是和盲目沖動帶來的只能更大的法律風險。而且，訴訟的結果一再表明，訴訟給合同雙方帶來的損害并不是有與無的區別，而是大與小的不同。

(咦…哪里不對……)