文 | 朱鵬澤律師
引言：
2021年7月13日，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)（含原國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、原國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)）、公安部、自然資源部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、國(guó)家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室八個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布了《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》（建房[2021]55號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“55號(hào)文”），力爭(zhēng)用三年左右的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。55號(hào)文將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四個(gè)方面作為整治重點(diǎn)領(lǐng)域，整治環(huán)節(jié)基本覆蓋從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)到存量房屋管理的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要領(lǐng)域。55號(hào)文的發(fā)布，意味著近年來(lái)政府主管部門對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性聯(lián)合整治進(jìn)入深水區(qū)，也意味著傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨著更為常態(tài)化的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。
乾成不動(dòng)產(chǎn)團(tuán)隊(duì)特設(shè)房地產(chǎn)合規(guī)專題，根據(jù)55號(hào)文從持續(xù)整治的四大領(lǐng)域的具體情形出發(fā)，梳理出傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能面臨的民事法律風(fēng)險(xiǎn)和行政法律風(fēng)險(xiǎn)，以供相關(guān)主體參考和防范。
本合規(guī)專題一共分為四個(gè)板塊：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)。其中“物業(yè)服務(wù)”板塊一共分為五種情形：一、未按照物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；二、未按規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況、維修資金使用情況等相關(guān)信息；三、超出合同約定或公示收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；四、擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益；五、物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后，無(wú)正當(dāng)理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。
本期主題為第四部分“物業(yè)服務(wù)”中的第四種情形：擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益。我們將從如下幾方面具體闡述，并提出合規(guī)建議。
一、擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益的概念；
二、擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益的情形；
三、擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益的法律后果；
四、合規(guī)建議。
正文：
一、擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益的概念
擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益概念可拆解為兩部分進(jìn)行釋義，其一：擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；其二：侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益。
擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)通常是指建設(shè)單位1 、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人未經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)表決同意利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益通常是指：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人未經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)表決同意私自占用、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益。
“業(yè)主共有部分收益”是指利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理所取得的收益。所謂“業(yè)主共有部分”，根據(jù)《民法典》第二百七十四條、第二百七十五條、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（2020修正）》第三條的列舉，具體包括：建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分；
（一） 通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施；
（二） 設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；
（三） 其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等；
（四） 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）；
（五） 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外）；
（六） 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房；
（七） 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位。
所謂“表決同意” ：根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
在前期物業(yè)階段未成立業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)前，公共經(jīng)營(yíng)及收益處分的表決目前尚無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，部分地方對(duì)此進(jìn)行釋義，根據(jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條的規(guī)定2 ，需經(jīng)過(guò)業(yè)主同意。上海市房房屋管理局于2020年12月23日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市住宅小區(qū)公共收益使用管理相關(guān)工作的通知》（滬房規(guī)范〔2020〕14號(hào)）第四條進(jìn)一步明確：業(yè)主大會(huì)成立前，20%以上業(yè)主可以提出除停車收益外利用其他業(yè)主共有部分獲取公共收益的書(shū)面提議……住宅小區(qū)所在地居（村）委會(huì)收到書(shū)面提議后，應(yīng)當(dāng)組織征詢?nèi)w或部分業(yè)主意見(jiàn)，表決通過(guò)后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)單位簽訂獲取收益的相關(guān)協(xié)議。
二、擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益的情形
（一）建設(shè)單位、物業(yè)公司擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的情形
1.建設(shè)單位、物業(yè)公司擅自利用下列業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)：
（1）廣告經(jīng)營(yíng)：樓房墻體、電梯、其他公共設(shè)施等處的廣告位或廣告屏；
（2）房屋出租：物業(yè)管理用房或公共設(shè)施出租、臨時(shí)攤位、以及其他屬于業(yè)主共有場(chǎng)地的出租；
（3）房屋、設(shè)備運(yùn)營(yíng)：充電樁、快遞柜、自動(dòng)售水/貨機(jī)以及利用小區(qū)公共部分建設(shè)的如球場(chǎng)、游泳池、活動(dòng)室等經(jīng)營(yíng)收入等；
（4）停車：停車位收益、臨時(shí)停車費(fèi)。
2.建設(shè)單位、物業(yè)公司違規(guī)占用業(yè)主共有部分私建亂搭，違規(guī)出租出賣
建設(shè)單位或物業(yè)公司在無(wú)任何規(guī)劃審批手續(xù)、未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)同意的情況下，在業(yè)主公共道路、場(chǎng)地私建亂搭臨時(shí)建筑、設(shè)施用于出租或出賣。如：開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司在業(yè)主共有區(qū)域私建會(huì)所用于經(jīng)營(yíng)或出賣。
3.建設(shè)單位、物業(yè)公司私自更改公共設(shè)施，物業(yè)用房用途
比較常見(jiàn)的是：開(kāi)發(fā)商在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下，將小區(qū)內(nèi)的停車棚、充電樁、運(yùn)動(dòng)設(shè)施，綠化帶等全部拆除或占用，用于其他營(yíng)利活動(dòng)。
4.單個(gè)業(yè)主以營(yíng)利為目的擅自使用建筑物的共有部分
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條：業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。所以單個(gè)業(yè)主使用建筑物的共有部分的前提是“不以營(yíng)利為目的”。
需要注意：經(jīng)營(yíng)性用房利用外墻面設(shè)置商業(yè)招牌，屬于對(duì)專有部分特定使用功能的合理需要3 ，無(wú)需經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)或其他業(yè)主同意。單個(gè)業(yè)主以非營(yíng)利為目的，合理利用專有部分外墻面，屋頂（包括為了安全與舒適度的部分改造）也無(wú)需經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)或其他業(yè)主同意，但是不能侵害相鄰業(yè)主的權(quán)益。
（二）合理利用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)的情形
1. 合理利用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)所獲共有收益中的成本
所謂“屬于業(yè)主共有收益的部分”，根據(jù)《民法典》：第二百八十二條的規(guī)定指：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除“合理成本”之后的部分。
《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)并未具體規(guī)定經(jīng)營(yíng)管理的“合理成本”的范圍，部分地方法規(guī)對(duì)此有所規(guī)定，如：《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例（2018）》第六十三條規(guī)定：經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出不得超過(guò)公共收益的百分之三十。
在司法實(shí)踐中，雙方對(duì)經(jīng)營(yíng)管理成本遵循意思自治原則，有約定從約定，無(wú)約定或約定不明時(shí)，管理方4 需對(duì)實(shí)際發(fā)生成本進(jìn)行舉證，如管理方有證據(jù)證明其屬于管理業(yè)主共有部分支出的必要成本，法院會(huì)酌情予以支持。對(duì)于管理方舉證不能的情形下，目前司法中存在兩種裁判觀點(diǎn)：
（1）管理方未對(duì)經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行舉證的，法院不支持其扣除合理成本的主張。
相關(guān)案例1：北京非常空間物業(yè)管理有限公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛申訴、申請(qǐng)民事裁定書(shū)（[2017]京民申35號(hào)）中，北京市高級(jí)人民法院以物業(yè)公司主張扣除為經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)支出的合理成本，但其未能提交充分有效的證據(jù)證明合理成本的具體事項(xiàng)及數(shù)額為由，支持了二審法院作出的全額返還業(yè)主委員會(huì)的廣告收益的判決。
相關(guān)案例2:海淀區(qū)清上園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與北京天恒瑞海物業(yè)管理有限責(zé)任公司第一分公司、北京易停安停車場(chǎng)管理有限公司等建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛一審民事判決書(shū)（[2015]海民初字第44463號(hào)）：北京市海淀區(qū)人民法院認(rèn)為，在易停安公司應(yīng)返還的車位費(fèi)收益中，還要扣除其經(jīng)營(yíng)中的正常支出。訴訟中，易停安公司僅提供了支出表，但系自行制作，對(duì)此清上園業(yè)委會(huì)不予認(rèn)可，故本院對(duì)于易停安公司主張的損益計(jì)算不予采納。
（2）法院根據(jù)公平原則酌情確認(rèn)一定比例的經(jīng)營(yíng)、管理成本
相關(guān)案例：上海市靜安區(qū)云海苑業(yè)主委員會(huì)與上海齊云物業(yè)管理有限公司業(yè)主共有權(quán)糾紛上訴案（[2015]滬二中民二[民]終字第3029號(hào)）中，上海市第二中級(jí)人民法院認(rèn)為：齊云公司在向云海苑提供物業(yè)服務(wù)期間收取了小區(qū)公共部位的收益，現(xiàn)其退出，則應(yīng)當(dāng)將公共部位收益返還給全體業(yè)主。鑒于齊云公司對(duì)收益部分實(shí)際付出了一定成本，故原審法院根據(jù)公平原則，酌情判令齊云公司返還云海苑業(yè)委會(huì)公共部位收益的70%并無(wú)不妥。
2. 共有收益的合法用途
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條的規(guī)定，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。故業(yè)主的共有收益的部分使用首先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，剩余部分的使用需經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)討論決定。關(guān)于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金的方法，部分地方有所規(guī)定，如：《北京物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十四條規(guī)定：專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。
對(duì)于業(yè)主所得收益的其他合法用途，地方法規(guī)中也有所表述。如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（2019修訂）》第七十條規(guī)定：“業(yè)主共有資金包括：（一）共有物業(yè)收益；”，第七十一條規(guī)定：“除物業(yè)專項(xiàng)維修資金外，業(yè)主共有資金用于下列支出：（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)；（二）業(yè)主委員會(huì)委員津貼、業(yè)主大會(huì)聘用人員的費(fèi)用；（三）經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定的其他年度預(yù)算支出；（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定或者依法應(yīng)當(dāng)支出的其他費(fèi)用。”
三、擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益的法律后果
（一）擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的法律后果
1.民事責(zé)任
利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要經(jīng)過(guò)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的同意，前期物業(yè)服務(wù)階段尚未成立業(yè)主大會(huì)的，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的約定開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（2020修正）》第十四條：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
此處“權(quán)利人”包括業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)授權(quán)代表、單個(gè)業(yè)主。如果涉及業(yè)主共同利益，單個(gè)業(yè)主在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的情況下無(wú)權(quán)提起訴訟。如：在王健與北京龍城興業(yè)物業(yè)管理有限公司車位糾紛二審民事判決書(shū)（[2021]京03民終15404號(hào)）中，北京市第三中級(jí)人民法院認(rèn)為：就王健該項(xiàng)主張的內(nèi)容及理由來(lái)看，其要求龍城物業(yè)公司退還相應(yīng)費(fèi)用的請(qǐng)求涉及財(cái)富東方小區(qū)全體業(yè)主的共同權(quán)益，現(xiàn)王健作為單個(gè)業(yè)主直接提起訴訟并不妥當(dāng)，且退一步講，即便屬于業(yè)主共同所有的權(quán)益也不意味著業(yè)主個(gè)人有權(quán)直接對(duì)收益進(jìn)行分割，故一審法院對(duì)王健該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。
2.行政責(zé)任
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條的規(guī)定：“建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；第六十三條規(guī)定：違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告……（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。
（二）侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益的法律后果
1.民事責(zé)任
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條的規(guī)定，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益的，可根據(jù)《民法典》第一百七十九條的規(guī)定承擔(dān)返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失的法律后果。
2.行政責(zé)任
《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第九十六條：違反本條例第七十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人挪用、侵占公共收益的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令退還，并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款。
四、合規(guī)建議
《民法典》明確了業(yè)主的共有部分經(jīng)營(yíng)與收益的分配方式，55號(hào)文的發(fā)布也意味著，在接下來(lái)三年，有關(guān)部門將重點(diǎn)查處建設(shè)單位、物業(yè)公司擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益的行為。筆者在近年執(zhí)業(yè)中接受較多關(guān)于業(yè)主公共收益的咨詢，也代理數(shù)起該類案件，深刻體會(huì)到隨著法律的健全，業(yè)主維權(quán)的意識(shí)也逐漸提高，所以建設(shè)單位與物業(yè)公司在日常經(jīng)營(yíng)管理中需更重視企業(yè)合規(guī)。
（一）建設(shè)單位避免在業(yè)主共有部分區(qū)域內(nèi)違規(guī)建設(shè)，私自占用共有道路、綠地，私自改造共有設(shè)施用于出賣、出租、經(jīng)營(yíng)。
（二）物業(yè)公司在項(xiàng)目管理中擬對(duì)業(yè)主公共部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)該積極與業(yè)主委員會(huì)溝通，在征得業(yè)主大會(huì)同意下開(kāi)展，對(duì)于公共收益部分要單獨(dú)列帳，定期公示。
（三）物業(yè)公司對(duì)公共部分的經(jīng)營(yíng)支出成本也要進(jìn)行列帳，并保存相關(guān)合同、票據(jù)。包括：物業(yè)人員成本，業(yè)主大會(huì)組織成本、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)開(kāi)支等等。
（四）物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置設(shè)立物業(yè)服務(wù)信息監(jiān)督公示欄，如實(shí)公布并及時(shí)更新，車位車庫(kù)使用情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)和業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益收支情況、電梯維護(hù)保養(yǎng)支出情況等信息，可同時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等方式告知業(yè)主公示內(nèi)容5 。公示一定要現(xiàn)場(chǎng)拍照或者錄像，以留存證據(jù)。
（五）物業(yè)公司積極配合業(yè)主查閱公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫(kù)的出售和出租情況、公共收益收支與專項(xiàng)維修資金使用情況的，業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)，避免成訴。
1本解釋所稱建設(shè)單位，除傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)主體外，還包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對(duì)外銷售的包銷人。
2《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三章，前期物業(yè)，第二十條：未經(jīng)業(yè)主同意，建設(shè)單位不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
3賈科：《在高層建筑外墻設(shè)置商店招牌的相關(guān)法律問(wèn)題》，最高人民法院《人民司法·案例》，2010年第6期。
4此處管理方指：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。
5住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,中共中央政法委員會(huì),中央精神文明建設(shè)指導(dǎo)委員會(huì),國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì),公安部,財(cái)政部,人力資源和社會(huì)保障部,應(yīng)急管理部,國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局,中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)于2020年12月25發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號(hào)）第六條第十九款。
