引言：

55號(hào)文將房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四個(gè)方面作為整治重點(diǎn)領(lǐng)域，整治環(huán)節(jié)基本覆蓋從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)到存量房屋管理的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要領(lǐng)域。55號(hào)文的發(fā)布，意味著近年來(lái)政府主管部門對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性聯(lián)合整治進(jìn)入聯(lián)合持續(xù)整治的深水區(qū)，也意味著傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨著更為常態(tài)化的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

乾成不動(dòng)產(chǎn)團(tuán)隊(duì)特設(shè)房地產(chǎn)合規(guī)專題，根據(jù)55號(hào)文將持續(xù)整治的四大領(lǐng)域的具體情形出發(fā)，梳理出傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能面臨的民事法律風(fēng)險(xiǎn)和行政法律風(fēng)險(xiǎn)，以供相關(guān)主體參考和防范各種不同情形下相應(yīng)的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

本合規(guī)專題一共分為四個(gè)板塊：房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)。其中“住房租賃”板塊一共分為八種情形：一、未提交開業(yè)報(bào)告即開展經(jīng)營(yíng)；二、未按規(guī)定如實(shí)完整報(bào)送相關(guān)租賃信息；三、網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)未履行信息發(fā)布主體資格核驗(yàn)責(zé)任；四、克扣租金押金；五、采取暴力、威脅等手段強(qiáng)制驅(qū)趕租戶；六、違規(guī)開展住房租賃消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)；七、存在“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為；八、未按規(guī)定辦理租金監(jiān)管。

本期主題為第三部分“住房租賃”中的第五種情形：采取暴力、威脅等手段強(qiáng)制驅(qū)趕租戶。

本文主要包括以下四部分內(nèi)容：

一、采取強(qiáng)制手段驅(qū)趕租戶的情形

二、采取強(qiáng)制手段驅(qū)趕租戶行為的法律性質(zhì)

三、強(qiáng)制驅(qū)趕行為、合同解除與私力救濟(jì)

四、不同情形下強(qiáng)制驅(qū)趕行為性質(zhì)認(rèn)定的相關(guān)案例

正文：

衣食住行是人類生存的基本條件，得廣廈千萬(wàn)是人之所向，而片瓦遮身、立錐之地是普通個(gè)體躋身于大城市的底線，也是群像。由于工業(yè)革命引起的城市化運(yùn)動(dòng)，大量人口涌入城市，住房問(wèn)題一定程度上等同于城市住房問(wèn)題，而基于生活成本的原因，租賃住房是人們解決城市基本居住問(wèn)題的首要選擇。

住房租賃是出租人與承租人之間的博弈，但是由于相關(guān)法律制度推進(jìn)較慢以及承租人天然的弱勢(shì)地位，承租人想要維護(hù)自己的權(quán)利十分困難，即使糾紛發(fā)生后，承租人會(huì)因?yàn)橛邢薜慕?jīng)濟(jì)能力而無(wú)法獲得專業(yè)律師的幫助。加快實(shí)現(xiàn)出租人與承租人之間的實(shí)質(zhì)性平等迫在眉睫。相關(guān)規(guī)劃也指出應(yīng)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)， ^①加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管，保障承租人和出租人的合法權(quán)益。

租賃關(guān)系存續(xù)期間，出于各種動(dòng)機(jī)，常發(fā)生出租人以各種手段驅(qū)趕租戶的情形；強(qiáng)制驅(qū)趕租戶可能發(fā)生在租賃期間未屆滿時(shí)，也可能發(fā)生在租賃期間屆滿之后，通常還會(huì)伴隨不同違約主體、違約行為、合同解除等因素的影響，本文將就租戶驅(qū)趕行為的法律性質(zhì)和法律后果作出分析。

首先需要明確的是，本文中所說(shuō)的強(qiáng)制手段屬于民事經(jīng)濟(jì)糾紛中涉及的情形，與房屋租賃領(lǐng)域的暴力威脅型黑中介犯罪作區(qū)分， ^②暴力威脅型黑中介犯罪披著經(jīng)濟(jì)糾紛的合法外衣，以專門制造違約獲取非法利益為“經(jīng)營(yíng)模式”，主要暴力、威脅方式包含扔租戶個(gè)人物品、電話辱罵、半夜敲門滋擾、圍堵等方式強(qiáng)迫租戶搬離，該等行為已經(jīng)違反治安管理處罰法，嚴(yán)重的甚至涉嫌犯罪，不在本文討論范圍。

涉及到強(qiáng)制具體手段時(shí)，體現(xiàn)的方式是相通的，可以列舉，不能窮盡。由于沒(méi)有明確的定義，強(qiáng)制驅(qū)趕行為由出租方作出，綜合案例，本文中認(rèn)為強(qiáng)制驅(qū)趕行為不僅僅包含通過(guò)人為“暴力”清場(chǎng)進(jìn)行驅(qū)趕，同時(shí)也包含租戶在訴求中頻繁體現(xiàn)的認(rèn)為是“威脅”的停水、停電等行為。通過(guò)限定案由為“房屋租賃合同”，關(guān)鍵詞為“驅(qū)趕”，“驅(qū)趕、暴力”，“驅(qū)趕、暴力、威脅”，搜索案例數(shù)目如圖一所示。此處需要注意，關(guān)鍵詞的出現(xiàn)不等同于法院對(duì)于行為性質(zhì)的認(rèn)定，多數(shù)關(guān)鍵詞易出現(xiàn)于訴求或辯詞中。對(duì)已有案例總結(jié)發(fā)現(xiàn)，對(duì)于出租方強(qiáng)制驅(qū)趕租戶行為，由于承租方普遍不能提供充分證據(jù)證明，能夠認(rèn)定為違約行為的很少，這也導(dǎo)致法院不能支持承租方的損害賠償請(qǐng)求。

圖一 案件數(shù)目概覽圖例^③

按照?qǐng)D二的方式可對(duì)強(qiáng)制驅(qū)趕行為按照租期是否屆滿的維度進(jìn)行劃分，進(jìn)而對(duì)涉及到以強(qiáng)制手段驅(qū)趕租戶的情形進(jìn)行性質(zhì)認(rèn)定。因?yàn)樽赓U屆滿時(shí)間關(guān)系著合同解除和違約行為的認(rèn)定，同時(shí)結(jié)合案例進(jìn)行總結(jié)歸納，后續(xù)行文將按照五種情形劃分進(jìn)行討論。

圖二 租賃中強(qiáng)制驅(qū)趕行為情形分類

強(qiáng)制驅(qū)趕租戶行為通常發(fā)生在出租人欲提前解除合同或合同期滿后承租人占用租賃房屋不返還租賃物的情況下，具體原因和動(dòng)機(jī)則各有不同。

（一）租期未屆滿時(shí)強(qiáng)制驅(qū)趕行為的認(rèn)定

在租賃合同尚未期滿時(shí)，出租人采取強(qiáng)制驅(qū)趕行為需要分情況考慮，如果是承租人違約造成的，首先需要判斷承租人拖欠租金是否達(dá)到了合同解除的條件，是否達(dá)到了合同約定的根本違約條件，實(shí)踐中會(huì)根據(jù)承租人違約行為和出租人強(qiáng)制驅(qū)趕行為的嚴(yán)重程度來(lái)判斷認(rèn)定強(qiáng)制驅(qū)趕行為是否屬于違約行為。后文中情形一的案例可供參考。

如果有法定事由，如新冠疫情，通常認(rèn)定出租人的強(qiáng)制驅(qū)趕行為構(gòu)成違約。根據(jù)《民法典》第590條，因不可抗力不能履行合同的，部分或全部免除責(zé)任。承租人向出租人提出減免租金請(qǐng)求符合情勢(shì)變更時(shí)，承租人等待答復(fù)的合理期間內(nèi)未繳納租金的一般不構(gòu)成違約。符合情勢(shì)變更的，承租人未繳納租金，出租人采取強(qiáng)制行為驅(qū)趕承租人或者迫使承租人交納租金的，一般構(gòu)成違約。疫情的影響構(gòu)成情勢(shì)變更時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)積極的協(xié)商如何變更合同，協(xié)商不成時(shí)承租人有權(quán)向法院要求變更或解除合同。^④后文中情形二的案例可供參考。

（二）租期未屆滿出租人要求提前解除合同時(shí)強(qiáng)制驅(qū)趕行為的認(rèn)定

就租期未屆滿時(shí)出租人能否提前解除合同，需要看是否符合合同約定的解除條件或者法定解除條件。如果不符合解除條件，承租人要求繼續(xù)履行合同的應(yīng)予支持，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》第24條即持該觀點(diǎn)；如果符合解除條件，出租人的強(qiáng)制驅(qū)趕行為在適當(dāng)范圍內(nèi)不會(huì)被認(rèn)定為違約行為，但是需要承擔(dān)賠償責(zé)任。后文中情形三的案例可供參考。

（三）租期屆滿后，出租人強(qiáng)制驅(qū)趕行為的認(rèn)定

租賃期間屆滿后，如果雙方?jīng)]有對(duì)續(xù)租達(dá)成一致意見(jiàn)，承租人應(yīng)當(dāng)將房屋退還給出租人，此時(shí)也分為兩種情況。

第一種情況是出租人和承租人協(xié)商后將租賃形式轉(zhuǎn)為不定期租賃，此時(shí)通常是承租人沒(méi)有違約而出租人也沒(méi)有找到下一個(gè)承租人的空檔期。根據(jù)《民法典》第730條，此時(shí)當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。此時(shí)需要結(jié)合出租人強(qiáng)制驅(qū)趕行為的程度，以及雙方是否有其他違約行為等綜合判斷強(qiáng)制驅(qū)趕行為的性質(zhì)。

第二種情況是出租人沒(méi)有續(xù)租意愿，而承租人拒絕搬離，此時(shí)出租人采取的強(qiáng)制驅(qū)趕行為在通常情形下被認(rèn)定為私立救濟(jì)。

在租賃合同關(guān)系存續(xù)期間，強(qiáng)制驅(qū)趕行為實(shí)質(zhì)上是一種違約行為。面對(duì)承租人遲延交租，可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任，而不是通過(guò)一種違約行為來(lái)制裁另一種違約行為。如果承租人遲延交租等違約行為達(dá)到解除條件，導(dǎo)致合同解除，那么出租人有權(quán)采取適度的強(qiáng)制驅(qū)趕措施。這里要注意，根據(jù)《民法典》第566條第2款，違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任不因解除合同而減少或免除。

也就是說(shuō)，通過(guò)判斷違約行為是否達(dá)到合同解除條件，承租人違約行為與出租人強(qiáng)制驅(qū)趕行為違約程度的對(duì)比，綜合認(rèn)定各方的違約責(zé)任。強(qiáng)制驅(qū)趕行為不必然導(dǎo)致合同解除，而合同解除后承租人無(wú)權(quán)占有房屋，一定程度內(nèi)的強(qiáng)制驅(qū)趕行為更可能被認(rèn)定為私力救濟(jì)。私力救濟(jì)方式通常發(fā)生在合同解除或租期屆滿后，承租人依舊占用租賃房屋的情形中。如果私力救濟(jì)發(fā)生在合同解除前，則需要判斷違約方，私力救濟(jì)行為的不當(dāng)行使可能會(huì)導(dǎo)致合同解除，使得出租方成為違約人。^⑤

需要注意的是，強(qiáng)制驅(qū)趕行為可能觸及行政違法。 ^⑥私力救濟(jì)通常發(fā)生在沒(méi)有第三方以中立的名義和立場(chǎng)介入，單純依靠自己的力量保護(hù)與實(shí)現(xiàn)權(quán)益的情況下， ^⑦所以私力救濟(jì)的合法性在一定程度上需要公力救濟(jì)的配合輔助和終極評(píng)價(jià)。如緊急情況下的民事自主行為需要事后及時(shí)訴諸公力救濟(jì)方具有正當(dāng)性、相關(guān)文書需要司法的確認(rèn)方具有法律效力等。只有合法的私力救濟(jì)才能得到法律的承認(rèn)，并獲得相應(yīng)的法律地位。

情形一：租期未屆滿，承租方違約，出租人強(qiáng)制驅(qū)趕行為不認(rèn)定為違約

案例：（2020）京民終113號(hào)；（2021）最高法民申13號(hào)

裁判要點(diǎn)：支持原判決認(rèn)定雙方合同因A公司違約而由B公司（出租人）主張予以解除；對(duì)于出租人在合同解除前采取暴力措施控制租賃場(chǎng)地，收回商鋪是基于雙方《商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)合同》的約定，B公司在合同解除前采取暴力措施控制場(chǎng)地不屬于違約行為。如A公司認(rèn)為B公司在收房過(guò)程中還有其他侵權(quán)行為，可另行解決。

基本案情：A公司（承租人）與B公司（出租人）于2007年4月簽訂《商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)合同》，租賃期間約定為十五年，合同第12.3條、12.3.1條約定A公司未能按合同約定交納租金超過(guò)15日的構(gòu)成根本違約，B公司有權(quán)提前終止合同，收回商鋪。后A公司存在拖欠租金超過(guò)15日的事實(shí)。

裁判理由：雙方合同因A公司違約而由B公司主張予以解除；A公司主張B公司在合同解除前采取暴力措施控制租賃場(chǎng)地，致使A公司對(duì)場(chǎng)地失控，原審已經(jīng)支持A公司第一項(xiàng)反訴請(qǐng)求，判定對(duì)于租賃場(chǎng)地中，經(jīng)雙方確認(rèn)屬于A公司的部分物品，可由A公司搬走。因B公司收回商鋪是基于雙方《商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)合同》的約定，A公司主張屬于違約行為，依據(jù)不足。

情形二：租期未屆滿，疫情下承租人遲延交租，出租方強(qiáng)制驅(qū)趕行為被認(rèn)定為違約

案例：（2021）川01民終14941號(hào)

裁判要點(diǎn)：楊某雖遲延交租，但因該應(yīng)付款時(shí)間發(fā)生新冠疫情這一不可抗力事件，楊某獲得緩交租金的法定事由。C公司在楊某遲延交付租金的次日即發(fā)送解除租賃合同通知并對(duì)案涉商鋪進(jìn)行鎖門，該行為發(fā)生在租賃期間內(nèi)，且導(dǎo)致楊某在租賃期間內(nèi)提前搬離案涉商鋪，該行為屬于違約行為。

基本案情：2018年1月31日，C公司（出租人）與楊某（承租人）簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限3年，從2018年2月1日至2021年3月10日止。C公司于2020年2月14日向楊某發(fā)送租金收費(fèi)通知書，要求楊某在2020年2月25日前交清2020年3月1日至5月31日租金。楊某表示因新冠疫情影響無(wú)法營(yíng)業(yè)造成損失，申請(qǐng)減免房租。2020年3月13日，C公司向楊某發(fā)送《房屋租賃合同解除通知書》。2020年3月17日，由于C公司將鋪門鎖住，貨物無(wú)法取出，楊某到派出所報(bào)案。

裁判理由：楊某多次提到案涉商鋪被C公司鎖門的情況，C公司兩名工作人員均未對(duì)此提出異議，結(jié)合微信聊天記錄中案涉商鋪鎖門的照片及報(bào)警記錄內(nèi)容，在C公司未提供證據(jù)證明在2020年3月13日對(duì)案涉商鋪鎖門后次日就開鎖的情況下，支持楊某提出的對(duì)案涉商鋪實(shí)施鎖門行為的事實(shí)。雖然用電量明顯低于之前的用電量，但沒(méi)有其他證據(jù)相印證情況下，不能確認(rèn)案涉商鋪用電量減少是因案涉商鋪被斷電導(dǎo)致。

由于受新冠肺炎疫情影響，必然無(wú)法正常使用案涉商鋪，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，從合理平衡出租人和承租人雙方利益的角度出發(fā)，楊某可以緩交租金，或要求出租人減免一定數(shù)額的租金。C公司違反誠(chéng)實(shí)信用原則，在租期內(nèi)提前解除合同，致使楊某2020年4月17日搬離案涉商鋪，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

情形三：租期未屆滿，出租人提前解除租賃合同，實(shí)施強(qiáng)制驅(qū)趕行為需承擔(dān)賠償責(zé)任

案例：（2020）蘇05民終10581號(hào)

裁判要點(diǎn)：雙方在租賃合同中約定了合同任意解除權(quán)且不存在違反相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定及損害第三人利益等情形的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法、有效。出租人可以依據(jù)合同約定提前解除合同。合同中約定單方解除合同方承擔(dān)兩個(gè)月租金作為違約金，但約定的違約金低于給承租人造成的損失的，承租人可以請(qǐng)求法院增加違約金數(shù)額，以不超過(guò)實(shí)際損失額為限。

基本案情：D公司（承租人）與E公司（出租人）簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限自2017年11月30日至2022年11月29日，合同5.2條約定：如甲方非因不可抗力因素，在合同租賃期限內(nèi)單方面解除合同的，除須提前三個(gè)月通知乙方外，也應(yīng)承擔(dān)兩個(gè)月的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。2019年3月，E公司向D公司發(fā)送解除合同通知書一份，載明自通知書送達(dá)之日起滿三個(gè)月進(jìn)行解除，另給予承租人D公司相當(dāng)于兩個(gè)月租金的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。2019年3月29日，D公司簽收該解除合同通知書，并在該通知書的簽收單上注明：本公司不同意解除租賃合同，相關(guān)異議內(nèi)容以郵件形式發(fā)至貴方郵箱。2019年6月11日，E公司張貼了通知書，載明依據(jù)《房屋租賃合同》第5.2條約定解除合同，自2019年6月30日其，將采取斷水?dāng)嚯?/strong>措施。對(duì)人員、財(cái)物采取“只出不進(jìn)”的限制措施。2019年5月28日，D公司提起訴訟，訴求為判令E公司于2019年3月29日的解除合同通知書無(wú)效。