目前我國房地產(chǎn)市場的商品房銷售形式主要分為商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售，其中商品房預(yù)售可及時回籠資金降低開發(fā)成本，因而普遍采取預(yù)售方式，商品房預(yù)售涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜、法律風險相對較高，筆者將主要針對商品房預(yù)售中出現(xiàn)的《商品房認購書》與《商品房預(yù)售合同》進行討論，分辨二者的效力判斷規(guī)則、法律后果及二者內(nèi)容上適用關(guān)系。全文將分為三部分：預(yù)約合同性質(zhì)的《商品房認購書》效力判斷規(guī)則及違約后果；本約合同性質(zhì)的《商品房預(yù)售合同》效力判斷規(guī)則；正式締結(jié)本約合同《商品房（預(yù)）銷售合同》后，預(yù)約合同《商品房認購書》是否還具有約束力。

在延續(xù)第一篇文章的基礎(chǔ)上，本文將繼續(xù)采用以案帶點的方式梳理知識脈絡(luò)。

圖一、取得商品房預(yù)售許可證時間節(jié)點流程圖

如上圖所示，本文主要針對取得商品房預(yù)售許可證的時間節(jié)點以及被撤銷或超期失效后對于《商品房預(yù)售合同》的效力影響進行討論。

1.簽訂《商品房預(yù)售合同》時已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證明，但該預(yù)售許可證明被撤銷后，對已簽訂的預(yù)售合同效力影響； 

2.簽訂《商品房預(yù)售合同》時并未取得商品房預(yù)售許可證明，事后取得但在起訴前該預(yù)售許可證明又被撤銷的，對已簽訂的預(yù)售合同效力影響； 

3.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》》第2條：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。有無例外情形？

具體實踐中的裁判觀點需要結(jié)合案例進行分析：

基本案情：

2012年6月趙某、布某(夫妻關(guān)系)與D公司簽訂《商品房買賣合同》，約定趙某、布某以389萬元的價格購買D公司開發(fā)的建設(shè)小區(qū)19號樓七間房屋。隨后，趙某、布某先后將285萬元購房款支付給D公司。2012年7月24日，涉案房屋取得《商品房預(yù)售許可證》。2012年9月，趙某、布某占有使用涉案房屋。2014年10月11日，微山縣房地產(chǎn)管理處以D公司存在隱瞞情況、提供虛假材料的行為為由，撤銷該商品房預(yù)售許可。

趙某、布某以D公司故意隱瞞了未取得商品房預(yù)售許可證，且事后取得的預(yù)售許可證被撤銷為由起訴至法院。請求確認《商品房買賣合同》無效；返還285萬購房款并賠償一倍的購房損失285萬元、裝修及損失110萬元。

表一：案例1案件審理情況概略

裁判理由：

最高人民法院審查認為：2012年6月14日雙方簽訂商品房買賣合同時D公司尚未取得商品房預(yù)售許可證，此時本案合同的效力處于待定狀態(tài)，因D公司于2012年7月24日取得了商品房預(yù)售許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定， ^①此時雙方簽訂的商品房買賣合同具有了法律效力，雖然D公司商品房預(yù)售許可證因超規(guī)劃建設(shè)于2014年10月11日被撤銷，但這與出賣人自始未取得過商品房預(yù)售許可證的情形不同，并不必然導(dǎo)致趙某、布某與D公司簽訂的商品房買賣合同又轉(zhuǎn)為無效合同。

另外，《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條有關(guān)建設(shè)單位申請辦理建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定，是行政機關(guān)在規(guī)范建筑領(lǐng)域內(nèi)的管理性強制規(guī)定，該規(guī)定對私法領(lǐng)域內(nèi)的商品房買賣合同效力不產(chǎn)生直接影響。

綜合以上案例，得出結(jié)論：

1.簽訂《商品房預(yù)售合同》時已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證明，后該預(yù)售許可證明被撤銷或者因超期失效的，不影響之前簽訂的《商品房預(yù)售合同》的效力；

2.簽訂《商品房預(yù)售合同》時尚未取得商品房預(yù)售許可證明，事后取得但在起訴前該預(yù)售許可證明又被撤銷的，不影響之前簽訂的《商品房預(yù)售合同》的效力；

3.預(yù)售許可證明被撤銷或超期失效后，新簽訂的《商品房預(yù)售合同》效力，依然受《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條的效力限制。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第2條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。有無例外情形？結(jié)合案例2具體分析實踐中的裁判觀點：

基本案情：

2016年4月25日，E公司與李某簽訂認購合同一份，約定李某認購房源面積約200㎡，購房總價款1204000元、付款方式、戶型等。合同簽訂當日，李某即向E公司交納1204000元購房款。2016年8月3日，長安房管局對案涉項目進行檢查，發(fā)現(xiàn)該項目未辦理銷售手續(xù)，涉嫌無證銷售，遂責令E公司盡快辦理相關(guān)建審手續(xù)。后E公司仍未辦理商品房預(yù)售許可證明。

2018年2月12日，E公司以案涉房屋未取得商品房預(yù)售許可證為由，訴至法院，訴訟請求：確認認購合同無效。

 2018年6月8日，一審法院以E公司在該案起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證為由，判決認定認購合同無效。同日，E公司取得商品房預(yù)售許可證。一審判決后，李某不服，上訴至西安市中級人民法院。

表二：案例2案件審理情況概略

裁判理由：

二審法院審查認為：關(guān)于雙方之間簽訂認購合同形成的商品房預(yù)售合同法律關(guān)系的效力問題。

首先，李某在簽訂認購合同當日即支付了全額購房款，E公司在自身合同目的已經(jīng)實現(xiàn)情形下，非但不積極履行應(yīng)盡的合同義務(wù)，面對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格大幅上漲，反而主張合同無效的做法，顯然違背誠實信用原則。

其次，在起訴前涉案房屋已經(jīng)取得了除預(yù)售許可證之外的“四證”，工程主體已經(jīng)建成，在一審判決后，案涉房屋也取得了商品房預(yù)售許可證，預(yù)售制度所欲避免的風險在本案中已經(jīng)不存在，E公司簽約時未取得商品房預(yù)售許可證，雖然違反了商品房預(yù)售許可制度，但并不必然導(dǎo)致其簽訂認購合同的民事法律行為無效。

最后， E公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對預(yù)售所需符合的條件應(yīng)當是清楚的，對自身不辦理商品房預(yù)售許可證即預(yù)售商品房行為的違法性應(yīng)當是明知的。現(xiàn)E公司以自身原因造成的違法事實為由提起本案訴訟主張合同無效，真正目的在于欲獲取超出合同預(yù)期的更大利益，E公司的行為顯然與社會價值導(dǎo)向和公眾認知相悖。為弘揚社會主義核心價值觀，彰顯司法公正，對此種行為不應(yīng)予以支持。

注：該案在二審審理中，上訴人李某以雙方糾紛已經(jīng)和解解決為由申請撤回上訴，二審法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百三十七條之規(guī)定，對李某撤回上訴的申請，依法不予準許。

綜合以上案例，得出結(jié)論：

簽約時及起訴前未取得商品房預(yù)售許可證，雖然違反了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第2條有關(guān)“商品房預(yù)售應(yīng)當取得商品房預(yù)售許可證明”的規(guī)定，但并不必然導(dǎo)致其簽訂的商品房預(yù)售合同一定無效。

^① 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效”。

^② 本案于2020年被最高人民法院評定為“人民法院大力弘揚社會主義核心價值觀、十大典型民事案例之一”。