目前我國房地產(chǎn)市場的商品房銷售形式主要分為商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售，其中商品房預(yù)售可及時回籠資金降低開發(fā)成本，因而普遍采取預(yù)售方式，商品房預(yù)售涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜、法律風(fēng)險相對較高，筆者將主要針對商品房預(yù)售中出現(xiàn)的《商品房認(rèn)購書》與《商品房預(yù)售合同》進(jìn)行討論，分辨二者的效力判斷規(guī)則、法律后果及二者內(nèi)容上適用關(guān)系。全文將分為三部分：預(yù)約合同性質(zhì)的《商品房認(rèn)購書》效力判斷規(guī)則及違約后果；本約合同性質(zhì)的《商品房預(yù)售合同》效力判斷規(guī)則；正式締結(jié)本約合同《商品房預(yù)售合同》后，預(yù)約合同《商品房認(rèn)購書》是否還具有約束力。
本文討論內(nèi)容為第三部分：通常買賣雙方簽訂《商品房認(rèn)購書》的目的，是約定將來一定時間或具備一定條件時，雙方另行簽訂《商品房預(yù)售合同》，而《商品房認(rèn)購書》內(nèi)容相對簡單，買賣雙方簽訂《商品房預(yù)售合同》時，就必然會存在預(yù)售合同中約定的內(nèi)容，既包括先前認(rèn)購書中約定內(nèi)容，也包括先前雙方未商議達(dá)成一致的事項等內(nèi)容，甚至預(yù)售合同約定的內(nèi)容與先前認(rèn)購書約定的不一致，不一致的約定在后期的合同履行中可能會產(chǎn)生履行障礙或爭議。本文討論買賣雙方正式締結(jié)本約合同性質(zhì)的《商品房預(yù)售合同》后，先前簽訂的預(yù)約合同性質(zhì)的《商品房認(rèn)購書》是否還具有約束力，以及二者的適用關(guān)系。
在延續(xù)先前兩篇文章的基礎(chǔ)上，本文將繼續(xù)采用以案帶點的方式梳理知識脈絡(luò)，繼續(xù)結(jié)合具體案例分析、歸納實務(wù)裁判觀點。
當(dāng)預(yù)約合同性質(zhì)的《商品房認(rèn)購書》約定與本約合同性質(zhì)的《商品房預(yù)售合同》約定不一致時；或預(yù)約合同《商品房認(rèn)購書》中約定內(nèi)容，締結(jié)的本約合同《商品房預(yù)售合同》中未約定時。有以下三種主流觀點：
1、《商品房預(yù)售合同》簽訂后《商品房認(rèn)購書》解除，買賣雙方的具體權(quán)利義務(wù)由《商品房認(rèn)購書》轉(zhuǎn)為受《商品房預(yù)售合同》的約束。
2、《商品房認(rèn)購書》的目的在于訂立《商品房預(yù)售合同》，在《商品房預(yù)售合同》訂立后，預(yù)約合同的《商品房認(rèn)購書》效力終止。
3、《商品房預(yù)售合同》簽訂后《商品房認(rèn)購書》仍然獨立有效，《商品房預(yù)售合同》中未約定的內(nèi)容，適用《商品房認(rèn)購書》的約定，《商品房預(yù)售合同》與《商品房認(rèn)購書》不一致的內(nèi)容，適用《商品房預(yù)售合同》的約定。
下面引用案例對裁判觀點進(jìn)行歸納總結(jié)：
案例1：程某與G房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛
基本案情：
G公司為銷售“金色嘉園”樓盤，發(fā)布了宣傳廣告、售樓書并設(shè)置樣板房。宣傳廣告、售樓書上顯示，該樓盤東面配套五星級酒店、五星級會所等。2013年8月4日，程某與G公司簽訂《商品房預(yù)定協(xié)議書》約定：預(yù)定20幢401室商品房，總金額為1529920元；其中第5條約定：雙方同意將發(fā)布或提供的廣告、售樓書、樣板房所標(biāo)明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施作為商品房買賣合同的附件。
隨后，雙方簽訂了《商品房買賣合同》其中附件八第12條約定：“本合同簽訂前有關(guān)文件、樓書及其他資料中就商品房買賣合同項下商品房及相關(guān)設(shè)備設(shè)施（含建筑區(qū)劃內(nèi)公共部分、綠化）所做的表述，與商品房買賣合同及其附件規(guī)定不一致的，以商品房買賣合同及其附件為準(zhǔn)。原有的表述不視為合同要約或組成部分。銷售宣傳資料、沙盤模型、樣板房等僅作為參考，沒有合同約束力，最終以竣工后的建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋效果為準(zhǔn)。”第15條約定：“樣板房的公共部位裝修以及建材標(biāo)準(zhǔn)等僅作為展示，不作為交房標(biāo)準(zhǔn)。”
該樓盤結(jié)頂后，程某發(fā)現(xiàn)該樓盤并未配套五星級酒店和五星級會所，且對樣板房進(jìn)行了拆除，遂訴至法院，要求確認(rèn)《商品房預(yù)定協(xié)議書》第5條有效。
表一：案例1案件審理情況概略
案例來源：《人民司法·案例》2017年第26期
再審法院認(rèn)為：雙方于2013年8月4日簽訂《商品房預(yù)訂協(xié)議書》，約定程某支付定金10萬元作為雙方訂立商品房預(yù)售協(xié)議的擔(dān)保，預(yù)定期為5天，程某于2013年8月9日前與G公司簽訂《商品房買賣合同》。該協(xié)議簽訂后，雙方已于2013年8月8日簽訂案涉《商品房買賣合同》及附件，對案涉《商品房預(yù)訂協(xié)議書》第五條所涉事項重新作出約定，故原審認(rèn)定《商品房預(yù)訂協(xié)議書》第五條已被案涉《商品房買賣合同》及附件的相關(guān)條款所取代，并對程某要求確認(rèn)案涉《商品房預(yù)訂協(xié)議書》第五條有效的主張未予支持，并無不當(dāng)。
綜合上述案例，可以得出結(jié)論：
首先，從協(xié)議的簽署時間上，通常《商品房認(rèn)購書》訂立在先，《商品房預(yù)售合同》訂立在后，從協(xié)議的形成時間先后順序上，后簽訂的《商品房預(yù)售合同》系買受人與出賣人就買賣商品房同一事項，重新達(dá)成的更為詳細(xì)具體的合意。因此當(dāng)《商品房預(yù)售合同》內(nèi)容與先前簽訂的《商品房認(rèn)購書》約定內(nèi)容不一致時，可以視為買賣雙方對《商品房認(rèn)購書》內(nèi)容的修改或補(bǔ)充，應(yīng)以《商品房預(yù)售合同》的內(nèi)容為準(zhǔn)。
其次，根據(jù)《民法典》第495條第1款：當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。雙方依據(jù)《商品房認(rèn)購書》又簽訂《商品房預(yù)售合同》后《商品房認(rèn)購書》合同目的實現(xiàn)，《商品房認(rèn)購書》的權(quán)利義務(wù)終止，預(yù)約合同的權(quán)利義務(wù)被本約合同所吸收，雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)由雙方新達(dá)成的本約合同《商品房預(yù)售合同》約束。
再次，若先前簽訂的《商品房認(rèn)購書》中約定內(nèi)容，在后簽訂的《商品房預(yù)售合同》未作約定的，除雙方有明確的意思表示外，視為買賣雙方在達(dá)成本約《商品房預(yù)售合同》時，對原預(yù)約合同《商品房認(rèn)購書》中約定內(nèi)容的放棄，作為雙方訂立本約時的條件，同時因預(yù)約合同目的實現(xiàn)、履行完畢而終止。
系列文章通過選取案例分析商品房預(yù)售許可證對《商品房認(rèn)購書》《商品房預(yù)售合同》效力的影響，《商品房認(rèn)購書》《商品房預(yù)售合同》的預(yù)約、本約性質(zhì)認(rèn)定，《商品房認(rèn)購書》與《商品房預(yù)售合同》不一致的情況下實踐中的認(rèn)定觀點等幾個要點進(jìn)行了總結(jié)與分析，至此告一段落，愿大家擇益而用。
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