根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《商品房買賣司法解釋》”）第八條：對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?；诖?，房屋的交付使用，首先根據當事人約定的標準或條件確定，通常標準以轉移占有為標志。未按房屋買賣合同約定如期交房（也稱“延期交房”）通常是指房地產開發企業未按照《商品房買賣合同》約定的期限、條件將驗收合格的商品房交付買受人使用。具體包括兩種情形，一種是未按照約定的交付時間如期交付房屋，另一種是指雖然在約定的期限內交付房屋，但并未按照約定或法定的交房條件或標準交付房屋，從而視為未如期交房，此兩種情形均屬于未能如期交房。

從廣義的角度出發，前述第一種未按合同約定的交付時間交付房屋的情形，又可以進一步區分為因為出賣人的原因未能如期交付和因為買受人的原因導致房屋未能如期交付的情形，筆者分述如下：

（一）因房地產開發企業原因未能按照房屋買賣合同約定如期交付

1.因房地產開發企業自身原因，房屋未能如期交付

房地產開發企業在開發建設過程因工程管理不當、資金鏈斷裂、政策管控影響以及工程糾紛等原因導致建設工程未能如期竣工驗收交付房屋，屬于典型的違約情形。

2.因其他客觀原因，導致房地產開發企業未能如期交房

(1)因不可抗力，如因自然災害，超出預期的惡劣天氣、地震、疫情等原因導致房地產開發企業無法按期完工。

例如，從2020年我國新冠肺炎疫情爆發后，部分房地產開發企業出現延期交付的情形，不少房企的延期交付與當地政府的疫情防控措施有一定的關系。

(2)因政策因素或政府行為，如因政府政策法規變化導致項目停工、因執行政府交通管制或揚塵霧霾治理環保禁令等政府命令導致的停工、因市政工程建設、市政配套設施延誤導致延期完工等等。政策因素與政府行為能否構成延期交房的免責的事由，需根據個案分析區別而定。

（二）房地產開發企業雖在合同約定的期限內交付房屋，但房屋因未達到法定或者約定的交付條件而被視為未能如期交付

實踐中不少房企為了不違反買賣合同的約定，不承擔逾期交房的違約責任，而在不具備交付條件的情形下“強行”交房，常見的情形有：  

1.交付的商品房“五證不全”

“五證”是指：《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房（預）銷售許可證》，房地產開發企業在取得國土、規劃部門頒發的用地、規劃許可證后才能合法開發建設，在此基礎上申請商品房（預）銷售許可證，在取得（預）銷售許可證后才可進行房屋銷售。根據《商品房買賣司法解釋》第二條規定，未取得商品房預售許可證所簽訂的商品房預售合同無效（起訴前取得預售許可證的可補正合同效力）。所以購房者可以房地產開發企業交付的房屋五證不全為由拒絕收房。   

2.交付的房屋未能通過工程竣工驗收

根據《中華人民共和國建筑法》第六十一條：建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條：房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。根據上述法律規定，房屋交付必須以工程竣工驗收合格為前提。因此未能通過竣工驗收的的房屋，購房人有權拒絕收房，即使已經實際“接收鑰匙”收房，構成“違法交付”，也并不能視為房地產開發企業履行了房屋交付義務。

3.交房時未提供竣工驗收證明文件

房屋交付時應向買受人提供竣工驗收合格的證明文件。房屋竣工驗收證明通常有兩種，一種是取得了由房地產開發企業組織的“五方竣工驗收”文件，另一種是取得了行政主管部門的“竣工驗收備案表”；因工程、用地手續不全，規劃變更、配套設施未竣工均可導致房地產開發項目未能獲得行政主管部門的“竣工驗收備案表”。 商品房除了具備規劃、工程質量等法定驗收條件外，還應當通過消防、環保、人防等各個方面驗收。

4.交付房屋存在重大質量問題

交付的房屋存在重大質量問題通常指兩種情形，一種是雖已竣工驗收合格，但有證據證明房屋主體結構質量不合格的；另一種是非主體結構之外的房屋質量問題嚴重影響正常居住的。實踐中，在“房屋主體結構質量不合格”與“房屋質量嚴重影響正常居住”這兩種情形下購房者均可以拒絕收房。其中“質量嚴重”認定比較嚴格，通常以是否影響安全或者質量問題嚴重影響正常居住功能為認定標準。如果屬于一般表面質量瑕疵問題，不涉及安全的，購房者無權拒絕收房。如：江西城泰投資有限公司、胡海霞商品房銷售合同糾紛二審民事判決([2016]贛01民終2446號)中，法院認為:由于煤氣管道穿過臥室存在安全隱患，胡海霞以此拒絕收房并要求城泰公司整改并無不當。在何少萍、佛山市順德區創輝煌物業管理有限公司物業服務合同糾紛案([2021]粵06民終15917號)中，法院認為：即使涉案物業確實存在何少萍主張的大門蹦角，所有窗關不了，洗手間和書房梁高低不平，兩條柱不平衡等質量問題，但現有證據尚不足以證明前述質量問題構成何少萍拒絕收樓的正當理由。

5. 擅自變更規劃、設計或變更規劃、設計未及時書面通知買受人的

《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定，商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。因此對擅自變更規劃、設計或變更規劃、設計未及時書面通知買受人，交付房屋時買受人不認可的，不僅有權拒絕收房，還有權要求解除房屋買賣合同。

6.生活所必需的配套設施及交付程序

房屋交付時，當供水、供電、供暖、供氣等未達到合同約定的交付條件，，交房時未提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，基礎設施和公共建筑不能正常運轉等，以及在雙方沒有合同約定的情況下，交房的程序是否是“書面通知“、“先驗房后交房”、“先交房后付費”均有可能引起拒絕收房，產生未能如期交房的法律后果。

7. 交付房屋存在抵押或者一房多賣

（1）部分房地產開發企業為了回籠資金，將在建工程進行抵押貸款或者將建成房屋進行抵押，已抵押房屋在未解押的情況下，導致后期無法按合同約定向購房者交付房屋。

（2）房地產開發企業一房多賣，在房屋所有權轉移給前手買受人之前，又將該房屋出賣；或者將房屋交付并轉移所有權給前手買受人后，又簽訂買賣合同出賣該房屋，導致無法向后手買受人交付房屋。

（三）因購房者自身原因，或主觀認為房屋未達到交付標準拒絕收房，而造成的未能如期交房

因購房者自身原因導致的未能如期交房，例如未按房地產開發企業發送的交付通知書確定的時間辦理房屋交接，以交付房屋與銷售廣告或宣傳資料不符為由拒絕收房，以房價下跌、物業管理、規劃范圍外的配套設施不全等原因拒絕收房，等等。

而實務中比較常見的情形是，購房者因房屋存在非主體結構，不影響正常居住的一般質量問題，如裝修、管道堵塞、門窗、燈具質量問題等拒絕收房的，除非合同特別約定，否則購房者無權拒收房屋。在田友亮與北京中鐵華興房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛二審民事判決書中（[2021]京02民終14587號）法院認為：田友亮并未提供證據證明案涉房屋存在地基基礎和主體結構方面的質量問題，其以所述的裝修質量問題拒絕收房缺乏合同依據，故其于2021年1月18日辦理收房手續，不應認定中鐵公司具有逾期交房的違約行為。

根據《民法典》第五百七十七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

（一）因房地產開發企業原因房屋未能如期交付、未達到約定或法定交付條件的法律后果

1.雙方簽訂的房屋買賣合同無效

房地產開發企業銷售的商品房在取得《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》四證的前提下，方可申請《商品房（預）銷售許可證》，根據《商品房買賣司法解釋》第二條：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效；因此交付的商品房在缺少“五證”的情況下，買受人不僅有權拒絕收房，雙方簽訂的房屋買賣合同也是無效的。

合同無效后房地產開發企業需返還房屋價款，購房人返還房屋，有過錯的一方應賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

2. 雙方簽訂的房屋買賣合同可解除

首先，出賣人沒有按照約定期限或者約定條件而逾期交付房屋的，逾期達到雙方合同約定的合同解除期限的，買受人有權依據合同解除房屋買賣合同；其次，若買賣合同中沒有相應約定，根據《商品房買賣司法解釋》第十一條規定，出賣人遲延交房，經催告后在三個月內仍未履行，買受人有權解除合同；再次，根據《商品房買賣司法解釋》第九條、第十條的規定，交付的房屋主體質量不合格或因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，買受人不僅有權拒絕收房，還有權解除合同。

根據《民法典》第五百六十六條的規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。

3.房地產開發企業承擔延期交房的違約責任

根據《商品房銷售管理辦法》第三十條：房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。

對于逾期交房的責任承擔，應該本著“有約定從約定，無約定從法定”的原則處理。房屋買賣合同中已經約定了逾期交房的違約處理方式，則應當按照合同處理，未約定違約金的，可根據《商品房買賣司法解釋》第十三條的規定，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。造成購房者損失的，應當賠償相應損失。

（二）購房者因自身原因未及時收房或者拒絕收房的法律后果

1. 購房者因自身原因未按照房地產開發企業發送的收房通知時間及時收房的，無權以房地產開發企業延期交房為由主張違約責任。

2. 房屋毀損滅失的風險轉移，根據《商品房買賣司法解釋》第八條的規定，購房人接到房地產開發企業的書面收房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由購房人承擔。

3. 因一般質量原因購房者拒絕收房的，無權要求房地產開發企業承擔延期交房的違約責任，但根據《商品房買賣司法解釋》第十條的規定，房地產開發企業應當承擔修復責任；房地產開發企業拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，購房人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由房地產開發企業承擔。

（三）客觀原因導致房地產開發企業無法按期交房的法律后果

因地質、天氣災害、政策或行政命令、突發衛生事件如新冠肺炎疫情導致的房地產開發商延期交房或合同解除的，可視情況部分或全部免責。

降雨、高溫等惡劣天氣需達到災害性天氣程度，且超出正常預期才可能被法院認定為不可抗力。對于政府指令同樣應該具備“不可預見性”例如，對于高考期間禁止施工，法院一般認為高考期間不能施工具有可預見性，不能作為免責事由。行政命令作為免責事由需要較高的舉證責任，需要具備不可抗力的特征條件。發生不可抗力、政策變化、行政命令等導致重大延期交房后，房地產開發企業應該及時向購房人履行通知義務，否則有可能對因未及時通知導致損失擴大的部分承擔賠償責任。

55號文專門將“未按房屋買賣合同約定如期交付”作為重點整治對象，一方面是為了規范房地產企業開發活動，更深層次是在當前房地產企業受“三條紅線”的政策影響，大量高負債房地產企業爆出資金危機，加之疫情的影響，房地產開發企業面臨空前的生存壓力，導致大批量的延期交房。房屋交付關乎民生問題，處理不當可能影響社會穩定。筆者建議房地產開發企業可將如下方面作為風險防控重點：

（一）做好項目的資金安排。房地產企業開發過程中土地出讓金、稅費的繳納與工程進度款支付都需要提前統籌安排，在項目建設過程中，工程進度款支付不及時導致項目停工的風險較為常見，房地產開發企業需加強財務管理，從土地獲取到項目施工，做好各個階段的資金使用計劃，保障項目正常推進。

（二）加強項目質量管理和施工進度控制。開發項目一般從質量和進度兩方面進行管理。在施工前房地產開發企業需制定完善的施工進度計劃，對施工工序和時間節點進行控制，注重協調施工單位與設計單位、監理單位的對接，各施工班組和機械使用的協調以及各個工序、工種之間交叉施工的協調工作。加強日常質量與安全管理，做好分部分項工程的質量驗收，科學處理好質量安全與工程進度的關系。

（三）注重開發建設合規管理。房地產開發的核心就是五證，五證齊全是項目開發建設、銷售的合法性依據，除此之外，開發建設還會涉及眾多的行政審批，包括前期立項審批、環評審批、設計審批、消防、人防工程審批、竣工驗收審批等等，提前與政府相關部門協調好各項證件、審批的辦理時間，避免因無證開工、無證銷售導致政府部門的行政處罰或因證件不全無法開工導致的工程延期。

（四）注重全過程合同條款設計。房地產開發企業從勾地到勘察、設計、施工都需要提前設計好合同條款，盡可能完善合同內容，避免因合同約定不明產生糾紛。在房屋買賣合同中對于房屋交付的約定應該基于整體項目開發計劃和施工進度，盡可能留出相對寬裕的時間。合同需約定不可抗力、政策管制等可能導致延期交房的免責條款，并收集好相關證據。嚴格按照合同約定的交付條件按期交付，避免虛假宣傳。免責條款需要著重標記并提示購房人，避免后期被人民法院以格式條款未盡提示義務而認定為無效。

（五）注重與政府方和購房者之間的溝通。如果不能按期交房，提前以書面形式及時告知購房者，并積極與當地政府部門溝通，批量的延期交房會導致房地產開發企業承擔巨額的違約金賠償責任，處理不當會引起群訴、群鬧事件，所以房地產開發企業應該未雨綢繆，及時與購房者溝通賠償事宜，并積極與政府部門溝通處理方案，通過政府部門確認客觀環境導致延期的事實，盡量在事前化解風險。

（六）確因自身原因導致的逾期交房時，及時制定逾期交房應對方案，對于逾期交房所應當承擔的違約責任作出充分的預判，從解決問題的角度出發與購房者積極協商責任承擔方式，避免因回避問題和掩蓋問題而導致損失進一步擴大，承擔不必要的賠償責任。