以物抵債是在社會(huì)實(shí)踐過(guò)程中形成的一種常見(jiàn)的合同類型，然而其并不是一個(gè)統(tǒng)一的法律概念，因其內(nèi)涵豐富，包括多種類型。以房抵債是以物抵債的下位概念，這里的物特定為房屋，同樣亦有多種類型。針對(duì)案外人執(zhí)行異議之訴這類案件，當(dāng)以房抵債受讓人作為案外人對(duì)法院依申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)查封抵債房屋而提出執(zhí)行異議之訴排除執(zhí)行時(shí)，由于現(xiàn)行法律及執(zhí)行異議相關(guān)司法解釋對(duì)以房抵債并未明確規(guī)定，當(dāng)法院在不同情形下使用“以房抵債”這一術(shù)語(yǔ)時(shí)，便會(huì)得出不同的裁判結(jié)果。因此，在回答“以房抵債受讓人能否排除強(qiáng)制執(zhí)行”這一問(wèn)題時(shí)，只有在“以房抵債”語(yǔ)境下探求當(dāng)事人的真實(shí)意思，將以房抵債進(jìn)行類型化區(qū)分，才能進(jìn)一步討論以房抵債受讓人排除強(qiáng)制執(zhí)行所應(yīng)具備的要件。
本文在對(duì)以房抵債進(jìn)行分類的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析不同類型下以房抵債受讓人排
除強(qiáng)制執(zhí)行的可能性，再對(duì)現(xiàn)存法律文件進(jìn)行梳理，試圖在現(xiàn)有制度下探索出以房抵債受讓人排除強(qiáng)制執(zhí)行的適用規(guī)則。在此需要說(shuō)明，本文僅對(duì)以房抵債受讓人排除普通金錢債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行的構(gòu)成要件進(jìn)行討論，對(duì)于能否排除抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行問(wèn)題不作分析。
以房抵債的類型構(gòu)造
本文根據(jù)當(dāng)事人雙方通過(guò)以房抵債意欲達(dá)到的目的為標(biāo)準(zhǔn)，將以房抵債分為三種類型：以擔(dān)保為目的的以房抵債、以清償為目的的以房抵債及以購(gòu)房為目的的以房抵債。這里需要說(shuō)明以下問(wèn)題：第一，本文討論的以購(gòu)房為目的的以房抵債，僅在債之更改制度下能夠?qū)崿F(xiàn)，故稱之為債之更改型以房抵債；第二，以擔(dān)保為目的的以房抵債具體包括兩種情形：情形一是指在債務(wù)履行期限屆滿前達(dá)成以房抵債協(xié)議且抵債房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移，也即讓與擔(dān)保。情形二是指對(duì)于債務(wù)履行期限屆滿前達(dá)成以房抵債協(xié)議但房屋未完成過(guò)戶登記的情況，也即買賣型擔(dān)保；第三，以清償原債務(wù)為目的的以房抵債包括兩種類型：代物清償型以房抵債及新債清償型以房抵債；第四，以擔(dān)保為目的的以房抵債協(xié)議通常是在債務(wù)履行期限屆滿前達(dá)成，以清償為目的及債之更改型以房抵債協(xié)議均是在債務(wù)履行期屆滿后達(dá)成。
讓與擔(dān)保是指擔(dān)保人與擔(dān)保權(quán)人約定，擔(dān)保人以擔(dān)保債務(wù)清償為目的，將標(biāo)的物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給擔(dān)保權(quán)人，如債務(wù)人屆時(shí)未能清償債務(wù)，則擔(dān)保權(quán)人有權(quán)將擔(dān)保物變價(jià)，以變價(jià)所得清償其債權(quán)。[1] 讓與擔(dān)保雖然在商業(yè)交易中被市場(chǎng)主體廣泛應(yīng)用，但直至2019年《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（以下稱《九民紀(jì)要》）與《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下稱《擔(dān)保制度司法解釋》）出臺(tái)才真正對(duì)這種非典型擔(dān)保的擔(dān)保效力進(jìn)行了規(guī)制。根據(jù)上述法律文件的規(guī)定，債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人簽訂合同，約定將財(cái)產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，債權(quán)人可以對(duì)財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)償還債務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定有效。合同如果約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)，財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該部分約定無(wú)效，但不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人以擔(dān)保為目的簽訂以房抵債協(xié)議，如果已將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至債權(quán)人名下，債務(wù)人到期沒(méi)有清償債務(wù)，債權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)財(cái)產(chǎn)歸其所有的，人民法院不予支持，但債權(quán)人享有對(duì)房產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)后的優(yōu)先受償權(quán)。
買賣型擔(dān)保，即以簽訂買賣合同（通常是商品房買賣合同）的方式擔(dān)保借款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)其功能和屬性，買賣型擔(dān)保合同的本質(zhì)仍是一份擔(dān)保合同。《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《民間借貸司法解釋》）第24條第1款規(guī)定“當(dāng)事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。當(dāng)事人根據(jù)法庭審理情況變更訴訟請(qǐng)求的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。”《九民紀(jì)要》堅(jiān)持了《民間借貸司法解釋》第24條規(guī)定的內(nèi)容，認(rèn)為當(dāng)事人在債務(wù)履行期屆滿前達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人交付的，此種情況不同于讓與擔(dān)保，人民法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟。經(jīng)釋明后當(dāng)事人仍拒絕變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請(qǐng)求，但不影響其根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行提起訴訟。基于該規(guī)定內(nèi)容，當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿前簽訂以房抵債協(xié)議，但所有權(quán)未轉(zhuǎn)移至債權(quán)人的，債權(quán)人無(wú)權(quán)按照簽訂的“以房抵債協(xié)議”向債務(wù)人主張轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。
代物清償是指以他種給付替代原給付，從而使原債權(quán)債務(wù)關(guān)系消滅的契約。[2] 根據(jù)傳統(tǒng)民法理論，代物清償通常須滿足以下構(gòu)成要件：須有原債權(quán)之存在，債務(wù)人須以他種給付代替原定給付，須有當(dāng)事人達(dá)成以他種給付代替原定給付之合意，債權(quán)人已受領(lǐng)該他種給付。目前我國(guó)大陸地區(qū)的法律并沒(méi)有規(guī)定該項(xiàng)制度，但德國(guó)民法典和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”均規(guī)定了代物清償制度。德國(guó)民法典第364 條第（1）項(xiàng)規(guī)定：“債權(quán)人一經(jīng)受領(lǐng)他種給付以代替履行債務(wù)給付時(shí)，債的關(guān)系即告消滅。”[3] 我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第319 規(guī)定：“債權(quán)人受領(lǐng)他種給付以代原定之給付者，其債之關(guān)系消滅。”[4] 依據(jù)上述規(guī)定，代物清償以債權(quán)人實(shí)際受領(lǐng)他種給付為成立要件，屬于要物合同。
關(guān)于以物抵債協(xié)議的性質(zhì)系要物合同抑或諾成合同，最高院從2012年“武侯國(guó)土局案”提出以物抵債系“要物合同”的觀點(diǎn)，直至在2017年公報(bào)案例“通州建總集團(tuán)案”逐漸形成以物抵債協(xié)議系諾成性合同的主流觀點(diǎn)。但有學(xué)者認(rèn)為，對(duì)于以物抵債協(xié)議的性質(zhì)不應(yīng)一概而論，法律雖然對(duì)于以物抵債協(xié)議是否為要物合同并無(wú)明確規(guī)定，但在對(duì)以物抵債協(xié)議的成立要件進(jìn)行認(rèn)定時(shí)，仍須以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則，因?yàn)椴慌懦?dāng)事人基于意思自治而約定協(xié)議以債權(quán)人現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)抵債物或者取得抵債物所有權(quán)、使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利為成立要件，在當(dāng)事人基于真意而明確作出上述約定時(shí)，一般應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成代物清償，此時(shí)的以房抵債協(xié)議應(yīng)為要物合同。但若當(dāng)事人并未明確作出上述約定，則在進(jìn)行合同解釋時(shí)，一般應(yīng)得出以物抵債協(xié)議于當(dāng)事人達(dá)成合意時(shí)已經(jīng)成立的結(jié)論。[5] 筆者贊同此觀點(diǎn)。
新債清償是指?jìng)鶆?wù)人因清償舊債務(wù)而負(fù)擔(dān)新債務(wù)，并因新債務(wù)的履行而使舊債務(wù)消滅之契約。新債清償型以房抵債具體包括以下構(gòu)成要件: 第一，債務(wù)人對(duì)債權(quán)人負(fù)有舊債務(wù)；第二，債權(quán)人與債務(wù)人簽訂以房抵債協(xié)議，擬通過(guò)轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)（新債）以達(dá)到消滅舊債務(wù)的目的；第三，抵債房產(chǎn)未完成產(chǎn)權(quán)變更登記。新債清償型以房抵債，債務(wù)人負(fù)擔(dān)新債僅是為消滅舊債的一種方法，新債務(wù)不履行時(shí)，舊債務(wù)并不消滅。
債的更改，是指?jìng)鶛?quán)人與債務(wù)人約定終止原債權(quán)債務(wù)關(guān)系同時(shí)建立新債權(quán)債務(wù)關(guān)系的一種民事法律行為，新債產(chǎn)生的同時(shí)舊債得以消滅。債的更改需滿足以下條件：須有原債務(wù)存在，后產(chǎn)生一個(gè)新債務(wù)，新債務(wù)的產(chǎn)生須以原債務(wù)為基礎(chǔ)，但其要素內(nèi)容不同，當(dāng)事人須達(dá)成新債務(wù)成立、舊債務(wù)同時(shí)消滅的合意，也即須有更改債務(wù)的意思表示。需要注意的是，債的要素更改主要是指?jìng)闹黧w與客體發(fā)生變更，僅更改履行期限、履行地點(diǎn)或給付數(shù)量的，不屬于債的要素變更，不得成立債之更改。而債的主體發(fā)生更改屬于債權(quán)轉(zhuǎn)讓與債務(wù)承擔(dān)的制度范疇，故只有債的客體即標(biāo)的發(fā)生變更才與本文討論的以房抵債存在交集。如果當(dāng)事人經(jīng)過(guò)協(xié)商一致成立以房抵債法律關(guān)系，債權(quán)人意欲獲取房屋所有權(quán)，并約定將原債權(quán)轉(zhuǎn)化為所抵房屋之對(duì)價(jià)，原來(lái)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系消滅，此時(shí)的以房抵債即屬于債之更改型以房抵債。
不同類型以房抵債
排除強(qiáng)制執(zhí)行的可能性分析
當(dāng)以房抵債構(gòu)成讓與擔(dān)保的情形，此時(shí)用于抵債的房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移所有權(quán)至債權(quán)人名下，自然不能作為債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)被法院查封，因此，一般也不會(huì)產(chǎn)生排除強(qiáng)制執(zhí)行的情況。而當(dāng)?shù)謧课菸赐瓿伤袡?quán)變更登記，構(gòu)成買賣型擔(dān)保時(shí)，根據(jù)《民間借貸司法解釋》及《九民紀(jì)要》的相關(guān)規(guī)定，債權(quán)人不能依據(jù)雙方簽訂的買賣合同要求債務(wù)人繼續(xù)履行交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，僅能根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟，也就是說(shuō)，此時(shí)債權(quán)人享有的依然是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，相較于其他債權(quán)人并不具有優(yōu)先性，自然不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。
因代物清償?shù)囊镄蕴卣鳎髠鶛?quán)人已實(shí)際受領(lǐng)他種給付，故在代物清償型以房抵債的情形下，如果抵債房屋被法院查封前未完成產(chǎn)權(quán)變更登記，此時(shí)代物清償?shù)囊苑康謧鶇f(xié)議尚未生效，以房抵債受讓人沒(méi)有排除強(qiáng)制執(zhí)行的合法依據(jù)；如果抵債房屋在法院查封前已完產(chǎn)權(quán)變更登記，因此時(shí)抵債房屋已登記在受讓人名下，一般也不會(huì)作為債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)被法院查封，也就不會(huì)產(chǎn)生是否排除執(zhí)行的問(wèn)題。另外，代物清償型以房抵債仍然是以清償原債務(wù)為目的，以房抵債受讓人不具備房屋買受人的地位，自然對(duì)抵債房屋也不享有物權(quán)期待權(quán)。
在新債清償?shù)膱?chǎng)合下，債權(quán)人愿意與債務(wù)人簽訂以房抵債協(xié)議，最終的期待和目的都是為了實(shí)現(xiàn)原債權(quán)，倘若債務(wù)人能直接清償原金錢債務(wù)，債權(quán)人也不會(huì)選擇通過(guò)以房抵債的方式實(shí)現(xiàn)原債權(quán)。新債清償情形下的以房抵債本質(zhì)上仍然是以實(shí)現(xiàn)金錢之債為目標(biāo)，新債的成立只是變更或增加了一種對(duì)舊債的履行方式，不應(yīng)優(yōu)先于其他金錢債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，故根據(jù)債權(quán)平等性原則，新債清償情形下的以房抵債受讓人不能適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第28條或29條排除對(duì)房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。
債之更改的判斷標(biāo)準(zhǔn)就是當(dāng)事人之間須有成立新債務(wù)同時(shí)消滅舊債務(wù)，實(shí)現(xiàn)更改債務(wù)的意思表示。民事交易活動(dòng)中，當(dāng)事人的意思表示發(fā)生變化并不鮮見(jiàn)，除法律特別規(guī)定所禁止外，該意思表示的變化，均應(yīng)予以尊重。當(dāng)債權(quán)人以購(gòu)買房屋為目的與債務(wù)人簽訂以房抵債協(xié)議時(shí)，當(dāng)事人真實(shí)的意思表示變更為締結(jié)房屋買賣合同，即成立新債，同時(shí)達(dá)成原債務(wù)因新債成立而消滅的合意，此時(shí)以房抵債受讓人與買賣合同項(xiàng)下的買受人并無(wú)不同。買賣合同的核心在于買受人通過(guò)支付一定對(duì)價(jià)以取得標(biāo)的物的所有權(quán)。在債之更改情形下，以房抵債受讓人的真實(shí)意思同樣是為了獲取房屋的所有權(quán)，只是付款方式與一般買賣合同不同，但受讓人對(duì)原債務(wù)經(jīng)過(guò)對(duì)賬清算后通過(guò)債務(wù)抵消的方式履行付款義務(wù)，實(shí)質(zhì)上理應(yīng)認(rèn)為已支付了房屋對(duì)價(jià)。此時(shí)，受讓人基于對(duì)取得房屋所有權(quán)的期待而提出執(zhí)行異議時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條或29條進(jìn)行形式審查，故債之更改型以房抵債符合排除執(zhí)行的前提條件。
指導(dǎo)性文件的觀點(diǎn)審視
（一）《九民紀(jì)要》與《二巡法庭會(huì)議紀(jì)要》
《九民紀(jì)要》并未對(duì)以物抵債的類型進(jìn)行區(qū)分，而是認(rèn)為以物抵債就是以清償原債務(wù)為目的。對(duì)于債權(quán)人能否基于以物抵債協(xié)議對(duì)抗金錢之債的執(zhí)行這一問(wèn)題，理解與適用一書(shū)中的觀點(diǎn)認(rèn)為，實(shí)踐中以物抵債的問(wèn)題比較復(fù)雜，尤其是案外人與被執(zhí)行人惡意串通倒簽抵債時(shí)間以排除其他債權(quán)人執(zhí)行、使受讓人偏頗受償?shù)膯?wèn)題突出，在難以確切認(rèn)定合同簽訂時(shí)間，且又難以認(rèn)定當(dāng)事人存在惡意串通的情況下，只能對(duì)以物抵債采取較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，認(rèn)為其債權(quán)人不能基于這兩條規(guī)定對(duì)抗債權(quán)人的執(zhí)行。另一方面，之所以要對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的買受人、消費(fèi)者購(gòu)房人進(jìn)行特別保護(hù)，基本的理念是，請(qǐng)求交付物的債權(quán)作為物權(quán)期待權(quán)，優(yōu)先于金錢債權(quán)。而設(shè)立以物抵債的目的在于消滅舊的金錢之債，以物抵債作為履行原來(lái)金錢之債的方法，其債權(quán)人享有的本質(zhì)上仍然是金錢之債，不應(yīng)優(yōu)先于另一個(gè)金錢之債。因此，以物抵債不適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條與29條的規(guī)定。
《二巡法庭會(huì)議紀(jì)要》中所舉案例涉及的物為不動(dòng)產(chǎn)，案例主要涉及的問(wèn)題是以物抵債協(xié)議訂立后，債權(quán)人能否產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力。會(huì)議紀(jì)要的基本觀點(diǎn)認(rèn)為“以物抵債協(xié)議屬于諾成合同，自雙方達(dá)成合意時(shí)成立。但是，以物抵債協(xié)議成立不能當(dāng)然排除強(qiáng)制執(zhí)行。”會(huì)議紀(jì)要根據(jù)是否完成權(quán)屬變更為標(biāo)準(zhǔn)，將以物抵債分為已實(shí)際履行的以物抵債和未實(shí)際履行的以物抵債。如果以物抵債協(xié)議實(shí)際履行，抵債物的權(quán)屬已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)，因在申請(qǐng)人申請(qǐng)查封前，物權(quán)已轉(zhuǎn)移至以物抵債法律關(guān)系中債權(quán)人的名下，一般不能作為被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封，案外人提出執(zhí)行異議有法律依據(jù)。實(shí)踐中，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的是對(duì)于未實(shí)際受領(lǐng)的以物抵債，債權(quán)人依據(jù)以物抵債協(xié)議是否能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行。通常情況下，因抵債物仍屬于原債務(wù)人所有，物權(quán)未發(fā)生變動(dòng)，債權(quán)人依據(jù)以物抵債協(xié)議享有的仍為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不能對(duì)抗人民法院依照另案?jìng)鶛?quán)人的申請(qǐng)而對(duì)抵債物實(shí)施的強(qiáng)制執(zhí)行。但在抵債物為不動(dòng)產(chǎn)，債權(quán)人亦未取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的情況下，現(xiàn)行司法解釋仍對(duì)債權(quán)人以其享有的債權(quán)即足以排除強(qiáng)制執(zhí)行作出了例外規(guī)定。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條即為此種情形。隨后，會(huì)議紀(jì)要根據(jù)第28條的四項(xiàng)要件對(duì)所舉案例進(jìn)行了分析。 [6]
《九民紀(jì)要》的觀點(diǎn)明確以物抵債就是清償原債務(wù)的一種方式，以物抵債權(quán)利人享有的仍然是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而非物權(quán)期待權(quán)，不能適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條、29條排除強(qiáng)制執(zhí)行。《二巡會(huì)議紀(jì)要》未明確區(qū)分以物抵債的類型，其主要觀點(diǎn)認(rèn)為對(duì)于未實(shí)際受領(lǐng)的以物抵債，應(yīng)否賦予債權(quán)人排除對(duì)抵債物強(qiáng)制執(zhí)行的效力，仍需探討，實(shí)踐中對(duì)于以物抵債排除執(zhí)行的問(wèn)題應(yīng)審慎對(duì)待。這一觀點(diǎn)，在最高院的過(guò)往判決中也有體現(xiàn)。如在徐陽(yáng)、蘇華建設(shè)集團(tuán)有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴一案中[7] ， 法院認(rèn)為“以物抵債產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)缺乏物權(quán)變動(dòng)的公示方法，判斷其真實(shí)性具有較大難度，故在執(zhí)行異議之訴中不宜簡(jiǎn)單適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條的規(guī)定，輕易認(rèn)定以物抵債權(quán)利人可以對(duì)抗金錢債權(quán)人。”
（二）地方高院指導(dǎo)意見(jiàn)比對(duì)
通過(guò)對(duì)多家高級(jí)人民法院發(fā)布的關(guān)于執(zhí)行異議之訴的指導(dǎo)意見(jiàn)進(jìn)行梳理后（ 詳見(jiàn)表１），可以總結(jié)出以下特點(diǎn)：第一，未對(duì)以物抵債的類型進(jìn)行區(qū)分，對(duì)于何種類型的以物抵債能夠排除執(zhí)行不作要求，審理以物抵債執(zhí)行異議之訴基本以《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定的條件進(jìn)行審查。值得注意的是，黑龍江高院在《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問(wèn)題的解答》中，要求對(duì)以房抵債協(xié)議是否為讓與擔(dān)保進(jìn)行審查；安徽高院在《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》中，對(duì)以房抵債能否排除強(qiáng)制執(zhí)行采取審慎觀點(diǎn)，認(rèn)為一般不支持排除執(zhí)行，但符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第26條第（三）項(xiàng)[8] 的除外。第二，在參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定的基礎(chǔ)上，著重對(duì)以物抵債協(xié)議的真實(shí)性進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，同時(shí)強(qiáng)調(diào)用于抵債的金額是否與不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值相當(dāng)；第三，對(duì)于是否存在惡意串通損害申請(qǐng)執(zhí)行人及其他債權(quán)人利益的情形作為重點(diǎn)進(jìn)行審查。
法院
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文件名稱
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除28條外需要具體的其他要件
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黑龍江高院 |
《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問(wèn)題的解答》（2019年發(fā)布）
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沖抵房款的債權(quán)是否真實(shí)存在、是否合法，房屋買賣協(xié)議是否存在“倒簽”，名為房屋買賣實(shí)質(zhì)是否為讓與擔(dān)保，買受人與出賣人之間是否存在惡意串通、逃避債務(wù)等。
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江蘇 高院
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《執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件辦理工作指引（二）》
（2022年發(fā)布）
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案外人主張其與被執(zhí)行人通過(guò)以房抵債，已支付全部?jī)r(jià)款，同時(shí)符合下列情形的，應(yīng)予支持：
①案外人與被執(zhí)行人在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期債權(quán)債務(wù)關(guān)系；
②案外人對(duì)被執(zhí)行人享有的到期債權(quán)與執(zhí)行標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值大致相當(dāng)；
③案外人與被執(zhí)行人在案涉房屋被查封前已經(jīng)簽訂書(shū)面以房抵債協(xié)議；
④以房抵債協(xié)議不存在規(guī)避執(zhí)行或逃避債務(wù)情形；
⑤以房抵債協(xié)議不損害申請(qǐng)執(zhí)行人或其他債權(quán)人的利益；
⑥以房抵債協(xié)議不違反《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》精神。
案外人基于建設(shè)工程價(jià)款，與被執(zhí)行人訂立以物抵債協(xié)議，主張其已支付全部?jī)r(jià)款，同時(shí)具備下列情形的，應(yīng)予支持：
①案外人系建設(shè)工程承包人或?qū)嶋H施工人；
②案外人與被執(zhí)行人之間存在真實(shí)的書(shū)面建設(shè)工程承包合同；
③案外人與被執(zhí)行人的工程款清償期已經(jīng)屆滿；
④案外人享有的工程價(jià)款與抵債標(biāo)的的價(jià)值相當(dāng)；
⑤以房抵債協(xié)議合法有效。
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廣東 高院
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《關(guān)于審查處理執(zhí)行裁決類糾紛案件若干重點(diǎn)問(wèn)題的解答》（2019年發(fā)布）
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符合條件的，可以排除執(zhí)行。案外人有充分證據(jù)證明，能夠同時(shí)滿足以房抵債協(xié)議真實(shí)有效、協(xié)議簽訂于房屋被人民法院查封之前、 案外人在查封前已經(jīng)實(shí)際占有涉案房屋，案外人對(duì)涉案房屋未能過(guò)戶不存在過(guò)錯(cuò)的，可以排除執(zhí)行。
說(shuō)明:參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條處理。案外人執(zhí)行異議之訴的目的在于保護(hù)強(qiáng)制執(zhí)行行為下真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益，實(shí)踐中并不禁止以房抵債行為，查明屬實(shí)的，應(yīng)保護(hù)債權(quán)人利益。
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吉林 高院 |
《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干疑難問(wèn)題解答（一）》
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符合一定條件可以排除執(zhí)行
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安徽 高院 |
《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》
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一般不支持排除執(zhí)行，但符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第26條第（三）項(xiàng)的除外
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江西 高院
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《關(guān)于執(zhí)行異議之訴案件的審理指南》（2019年發(fā)布）
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（1）案外人與被執(zhí)行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期債權(quán)債務(wù)關(guān)系；
（2）案外人對(duì)被執(zhí)行人享有的債權(quán)清償期已經(jīng)屆滿且與執(zhí)行標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值大致相當(dāng)；
（3）案外人與被執(zhí)行人在涉案房屋被查封前已經(jīng)簽訂書(shū)面以房抵債協(xié)議；
（4）以房抵債協(xié)議不存在規(guī)避執(zhí)行或逃避債務(wù)情形；
（5）以房抵債協(xié)議不違反《第八次全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》精神。
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山東 高院 |
民一庭《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問(wèn)題的解答》（2020年發(fā)布）
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對(duì)于案外人與被執(zhí)行人之間的債務(wù)清償期屆滿，案外人在房產(chǎn)查封前，已與被執(zhí)行人簽訂了合法有效的以房抵債協(xié)議并實(shí)際合法占有被執(zhí)行房屋，且不存在規(guī)避執(zhí)行或逃避債務(wù)等情形的，可以參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條。人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)以房抵債所涉及的債權(quán)債務(wù)是否合法有效進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，還要注意結(jié)合案件是否存在涉及消費(fèi)者權(quán)益、弱勢(shì)群體保護(hù)、公民基本生存權(quán)利等因素，對(duì)以房抵債的法律效力和法律后果，綜合進(jìn)行審查判斷。
如案外人系建設(shè)工程承包人或?qū)嶋H施工人，其與被執(zhí)行人之間存在合法有效的建設(shè)工程施工合同，且工程款清償期已經(jīng)屆滿，案外人基于建設(shè)工程價(jià)款與被執(zhí)行人訂立合法有效的以物抵債協(xié)議，據(jù)以主張支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)，請(qǐng)求排除執(zhí)行的，一般可予支持。
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實(shí)踐探索：現(xiàn)有制度下構(gòu)建
以房抵債受讓人排除強(qiáng)制執(zhí)行的適用規(guī)則
（一）債權(quán)人須基于債之更改簽訂以購(gòu)房為目的以房抵債協(xié)議
根據(jù)前文對(duì)以房抵債類型的分析可知，以擔(dān)保為目的及以清償為目的的以房抵債均不存在適用物權(quán)期待權(quán)的空間，僅有債的更改型以房抵債才有適用物權(quán)期待權(quán)的可能性。如果債權(quán)人在原金錢債務(wù)履行期屆滿后向債務(wù)人發(fā)出購(gòu)買房屋的要約，債務(wù)人作出出賣房屋的承諾，債權(quán)人此時(shí)簽訂以房抵債協(xié)議的真實(shí)意思其實(shí)是為了獲取抵債房屋的所有權(quán)，同時(shí)舊債在以房抵債協(xié)議簽訂時(shí)消滅。而申請(qǐng)執(zhí)行人的目的是通過(guò)對(duì)被執(zhí)行人的多種財(cái)產(chǎn)采取查封、凍結(jié)等強(qiáng)制執(zhí)行措施以確保其金錢債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，針對(duì)被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)，其并不想獲得房屋的所有權(quán)，一般是以拍賣、變賣房屋的方式實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，這與受讓人對(duì)抵債房屋享有的物權(quán)期待權(quán)明顯不同。所以，以房抵債受讓人排除強(qiáng)制執(zhí)行的前提首先要滿足基于債之更改簽訂以購(gòu)房為目的的以房抵債協(xié)議。當(dāng)然，無(wú)論是通過(guò)條款約定還是單獨(dú)簽訂以房抵債協(xié)議，只要是當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示都能被認(rèn)定。如在任曉文、四川蜀電集團(tuán)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案中[9]，法院認(rèn)為：“從合同的內(nèi)容和效力來(lái)看，回購(gòu)期屆滿之前，雙方實(shí)際上是設(shè)立了與舊債并存的新債，恒澤公司可以選擇履行新債，即交付案涉房屋，也可選擇履行舊債，即償還欠款，而在回購(gòu)期屆滿之后，按照雙方的約定，此時(shí)新債完全替代舊債，構(gòu)成債的更改，這時(shí)恒澤公司履行債務(wù)的方式只能是交付案涉房屋并配合辦理過(guò)戶手續(xù)，雙方有消滅舊債并成立新債的合意，換言之，任某與恒澤公司有買賣房屋的真實(shí)意思表示。”
（二）債權(quán)人須具備《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條、29條規(guī)定的各項(xiàng)要件
基于物的交付之債優(yōu)先于普通金錢債權(quán)的法理基礎(chǔ)，法律賦予了物權(quán)期待權(quán)與消費(fèi)者生存權(quán)相較于普通金錢債權(quán)的優(yōu)先性地位。在以房抵債情形下，受讓人作為案外人能夠排除普通金錢債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行的基礎(chǔ)也在于其對(duì)抵債房屋享有物權(quán)期待權(quán)或消費(fèi)者生存權(quán)。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條和第29條分別規(guī)定了“物權(quán)期待權(quán)”和“消費(fèi)者生存權(quán)”的成立要件。在現(xiàn)有制度下，司法實(shí)踐中對(duì)于以房抵債受讓人提起的執(zhí)行異議之訴案件，總體上也是參考《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條、29條進(jìn)行裁判。當(dāng)受讓人作為案外人須具備上述法律規(guī)定的各項(xiàng)要件時(shí)，才有排除強(qiáng)制執(zhí)行的可能性。
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條、29條分別是針對(duì)一般不動(dòng)產(chǎn)買受人與商品房消費(fèi)者排除強(qiáng)制執(zhí)行的規(guī)定，二者是普通規(guī)定與特殊規(guī)定的關(guān)系。基于法院在適用28條或29條對(duì)以房抵債受讓人的異議申請(qǐng)進(jìn)行審查時(shí)的邏輯基礎(chǔ)一致，故本文對(duì)28條和29條規(guī)定的要件不再分別進(jìn)行闡述，對(duì)于二者各自特有的要件，行文時(shí)再特別指出。第一，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同。在以房抵債場(chǎng)合下，當(dāng)事人簽訂的“以房抵債協(xié)議”須具備房屋買賣合同的法定要素，具體應(yīng)對(duì)抵債房屋的房號(hào)、坐落位置、面積、單價(jià)、交付期限及辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)等內(nèi)容作出詳細(xì)約定，確保買受標(biāo)的具有確定性、排他性，是區(qū)別于其他房屋的特定物，最好同時(shí)要求債務(wù)人配合辦理網(wǎng)簽。須注意，由于現(xiàn)實(shí)中可能存在抵債房屋被多人申請(qǐng)查封的情形，此處的“查封前”是指本案查封前，而非“首封”前。第二，28條規(guī)定查封前須已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)，此處“占有”并不要求以直接占有為必要條件，只要求案外人能夠?qū)嶋H控制房屋即可，但在以房抵債情形下，受讓人直接占有、居住使用抵債房屋排除執(zhí)行的可能性更大。第三，28條規(guī)定非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。受讓人只要能夠證實(shí)其已向房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)遞交過(guò)戶材料或向債務(wù)人提出辦理過(guò)戶登記請(qǐng)求的事實(shí)，一般可認(rèn)定符合該條件。第四，29條規(guī)定買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋是指在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)沒(méi)有用于居住的房屋，或者商品房消費(fèi)者名下雖然已有一套房屋，但購(gòu)買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，也認(rèn)為符合該條件。第五，根據(jù)抵債協(xié)議的約定，抵債協(xié)議生效后原債權(quán)債務(wù)關(guān)系即消滅，以房抵債受讓人在房屋買賣合同項(xiàng)下的付款義務(wù)因其對(duì)債務(wù)人享有的債權(quán)經(jīng)抵消而消滅，可視為受讓人已履行付款義務(wù)，支付全部?jī)r(jià)款。
（三）不存在惡意串通規(guī)避執(zhí)行的情形
以房抵債在實(shí)踐中極為復(fù)雜，判斷其真實(shí)性存在一定難度。在執(zhí)行異議之訴案件的審理中，法官會(huì)著重從以下方面嚴(yán)格審查以房抵債受讓人與被執(zhí)行人之間是否存在惡意串通規(guī)避執(zhí)行損害其他債權(quán)人利益的情形：第一，以房抵債協(xié)議簽訂前是否存在合法有效的到期債權(quán)。所抵之債合法有效且債務(wù)已屆清償期是以房抵債的基礎(chǔ)，故以房抵債協(xié)議簽訂前是否存在合法有效的到期債權(quán)直接影響裁判者自由心證的形成。債權(quán)到期后簽訂以房抵債協(xié)議，一方面說(shuō)明當(dāng)事人對(duì)原債權(quán)債務(wù)已經(jīng)清算對(duì)賬，大概率不會(huì)存在利益過(guò)分失衡的可能性，同時(shí)也表明以房抵債協(xié)議是雙方平等協(xié)商的結(jié)果，債權(quán)人并未有乘人之危或脅迫的情形，可以作為排除虛假訴訟的理由之一。另一方面，雙方對(duì)原債務(wù)進(jìn)行清算后才能確定抵債金額，進(jìn)而才能與抵債房屋的價(jià)值進(jìn)行比對(duì)，由此判斷二者在金額上是否匹配。第二，所抵債權(quán)金額是否與房屋價(jià)值相當(dāng)。在債之更改以房抵債類型下，當(dāng)事人的行為模式和法律效果與買賣合同相似，以房抵債受讓人的地位相當(dāng)于房屋買受人，所抵債權(quán)之金額應(yīng)與房屋總價(jià)大致相當(dāng)才能被認(rèn)定已支付合理對(duì)價(jià)。如果被執(zhí)行人以低價(jià)將房屋抵償給案外人，無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)不當(dāng)減少?gòu)亩鴵p害申請(qǐng)執(zhí)行人的利益。第三，強(qiáng)調(diào)受讓人對(duì)抵債房屋直接占有。在以房抵債情形下，如果案外人對(duì)于占有事實(shí)所舉證據(jù)系其與第三人簽訂的租賃合同等間接控制房屋的證據(jù)，會(huì)使法官對(duì)受讓人權(quán)利的真實(shí)性產(chǎn)生懷疑。實(shí)踐中，因新債清償與債之更改往往很難區(qū)分，需結(jié)合當(dāng)事人提供的證據(jù)才能判斷其真意到底為何。新債清償以房抵債的終極目的是為了實(shí)現(xiàn)在先債權(quán)，期待獲取不動(dòng)產(chǎn)的交換價(jià)值，而債之更改因原債務(wù)已消滅，其目的就是為了獲取不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，故受讓人若能舉證證明其對(duì)債務(wù)人名下不動(dòng)產(chǎn)系直接占有、實(shí)際居住使用，當(dāng)出現(xiàn)以房抵債協(xié)議約定不明的情形時(shí)，可以作為認(rèn)定協(xié)議性質(zhì)屬于債務(wù)更新的理由之一，以增強(qiáng)法官的內(nèi)心確信。
結(jié) 語(yǔ)
以物抵債現(xiàn)象在實(shí)踐中十分普遍，極易滋生虛假訴訟，損害第三人利益，《九民紀(jì)要》、《二巡會(huì)議紀(jì)要》對(duì)以物抵債都采取極為審慎的態(tài)度。當(dāng)?shù)謧课莸漠a(chǎn)權(quán)還未轉(zhuǎn)移至受讓人名下就被債務(wù)人的其他金錢債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行，此時(shí)，受讓人便會(huì)以案外人的身份向法院提出執(zhí)行異議之訴以實(shí)現(xiàn)自救。在現(xiàn)有制度下，要根據(jù)當(dāng)事人的真意表達(dá)區(qū)分以房抵債的類型，進(jìn)而判斷是否具備《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條或第29條規(guī)定的各項(xiàng)要件，確保受讓人與被執(zhí)行人不存在惡意串通規(guī)避執(zhí)行損害其他債權(quán)人利益的情形時(shí)，受讓人才有可能排除法院對(duì)抵債房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
[1] 參見(jiàn)史尚寬．物權(quán)法論［M］．北京: 中國(guó)政法大學(xué)出版社，2000． 423;
[2] 參見(jiàn)鄭玉波．民法債編總論( 修訂第 2 版) ［M］． 北京: 中國(guó)政法大學(xué)出版社，2003． 483;
[3] 參見(jiàn)杜景林、盧諶：《德國(guó)民法典評(píng)注：總則·債法·物權(quán)》，法律出版社2011 年版，第181頁(yè)。
[4] 參見(jiàn)《簡(jiǎn)易小六法》，五南圖書(shū)出版股份有限公司2012 年版，第三- 四三頁(yè)。
[5]參見(jiàn)司偉.《債務(wù)清償期屆滿后的以物抵債糾紛裁判若干疑難問(wèn)題思考》，法律適用 2017年第17期
[6]參見(jiàn)賀小榮主編《最高人民法院第二巡回法庭法官會(huì)議紀(jì)要》第三輯，人民法院出版社，2022年版。
[7] 參見(jiàn)（2022）最高法民終387號(hào)
[8]《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第26條第3款：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押、凍結(jié)前作出的另案生效法律文書(shū)提出排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列情形，分別處理：（三）該法律文書(shū)系案外人受讓執(zhí)行標(biāo)的的拍賣、變賣成交裁定或者以物抵債裁定且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，應(yīng)予支持。”
[9] 參見(jiàn)(2018)川民終236號(hào)
