我是乾成破產與執行業務部主任荊煒，在不良資產投資行業我是一名老兵了，從2010年在法院工作開始，我從事的就是執行業務，后來歷經銀行、信托不良資產處置崗，資產管理公司風險控制崗，一直到律師事務所為債權人、投資人在不良資產投資、債權清收等方面提供服務，我一直沒有離開這個主賽道。在我十幾年的職業生涯中，我見識過有人從上個世紀九十年代末的第一次不良資產政策性剝離大潮中大賺一筆，也見證過所謂煤老板進京被精準套牢，直到近兩年個貸包的火遍全國，有太多的投資人乘興而來，也有太多的投資人折戟沉沙，針對不良投資的現狀，我個人的簡單理解就一句話：靠信息不對稱低買高賣賺取利差的時代已經結束，靠技術實力深挖不良資產潛在價值的時代已經到來。以下就分享一個典型案例。

01

項目背景：深陷泥潭的低效資產困局

項目位于廣州黃埔區科學城核心區——廣深科技走廊十大核心節點之一，占地100畝。雖坐擁黃金區位，卻在2022年初瀕臨破產邊緣：廠房空置、管理混亂、價值深鎖。

債務結構異常復雜：涉及金融債權、欠付稅款、工程款、民間借貸、對外擔保等各類債務近20億元，債權人逾五十家，訴求各異，利益糾葛盤根錯節；

資產運營全面癱瘓：項目僅部分建成，大片土地閑置荒廢，已建成物業空置率高達60%。設施老化嚴重，外立面開裂，室內多處滲漏，物業管理幾近停滯，資產價值持續貶損；

歷史包袱沉重難解：存在多層“二房東”轉租亂象，租約關系混亂不清，部分租戶長期惡意拖欠租金，法律糾紛頻發，運營環境極度惡化。

此時的產業園，已從頗具潛力的“黃金資產”徹底淪為吞噬資源的“負資產黑洞”，不僅無法創造效益，更在持續消耗寶貴的司法與社會資源。

02

破局之道：

出售式重整的體系化創新與核心突破

面對如此棘手的局面，傳統的拍賣、協議轉讓等處置方式顯然已“失靈”。我們引入并實施了“出售式重整”模式，成為廣州司法實踐中的破冰之舉。

該方案的核心精髓在于構建“資產隔離、債務剝離、價值再造”三位一體的精密架構：將具有持續經營能力和增值潛力的核心實物資產剝離并出售給新設主體，所得價款用于清償原主體債務；同時徹底切斷新主體與歷史債務及法律風險的關聯，由專業重整投資人（國銳集團）接手進行后續的資產盤活與高效運營。 這一模式的優勢體現在以下幾個關鍵維度：

1. 構建“純凈資產包”，破解投資人承接“恐懼癥”

核心創新：設立全新的、無任何歷史負擔的項目公司作為資產承接主體。

精準剝離：僅將園區土地、房產等核心“干凈”實物資產注入新主體，確保其資產權屬清晰、無權利瑕疵。

風險隔離：所有歷史負債、擔保責任、潛在糾紛及或有風險均鎖定在原破產企業主體內，由其在破產程序中統一處理清償。在破產企業與新主體之間構筑起堅不可摧的“債務防火墻”。

效果顯著：此舉成功化解了投資人對“接盤即背債”的最大顧慮，實現了投資人僅需承接“無瑕疵、零負債、零風險”的純凈資產，極大提升了市場吸引力和交易確定性。

2. 租約關系重構，激活存量運營價值

果斷清障：對寄生性的多層“二房東”堅決依法清退，掃除盤活障礙。

價值留存與升級：對園區內資信良好、產業契合的優質租戶，積極溝通，引導其與新主體重新簽訂標準化、規范化的租賃合同，實現核心優質客戶的平穩過渡和保留。

高效執行：得益于清晰的策略和有力的執行，整個租戶關系重構過程在不到6個月內順利完成，優質租戶實現了“無感切換”，最大程度保留了園區的即期現金流和產業基礎。

03

資產盤活與價值重塑：

出售式重整奠基下的“廢墟”變“金巢”

通過出售式重整獲得“潔凈資產”絕非終點，而恰恰是資產價值深度挖掘與重塑的嶄新起點。真正的挑戰在于如何喚醒沉睡的潛力，實現可持續的價值增長。我們深刻認識到：唯有精準的產業賦能，才能使低效資產真正煥發新生。在“潔凈”資產的基礎上，我們展開了系統性價值再造：

1.空間再造：物理載體的煥新升級

對園區進行“外科手術式”的物理改造：拆除違建、優化功能布局、翻新建筑外立面、徹底解決滲漏等硬件問題，實現園區形象與品質的全面躍升。

2.產業重構：戰略聚焦新能源黃金賽道

戰略轉型：項目的真正重生始于顛覆性的產業定位變革。破產前定位模糊，我們基于對廣州“制造業立市”戰略的深度解讀和對未來產業趨勢的前瞻判斷，果斷鎖定新能源汽車及其產業鏈作為主導產業方向。

龍頭引領：成功引入小米汽車，打造其華南首個集零售（小米汽車+ MI LIFE生態產品）、交付、用戶服務于一體的旗艦級交付中心，其標桿效應和聚集效應顯著。 同時吸引特斯拉、零跑等新能源領軍企業設立綜合服務中心，形成強大的產業龍頭矩陣。

生態構建：圍繞新能源汽車產業鏈精準布局。上游：引進關鍵電池材料研發企業；中游：集聚“三電”系統（電池、電機、電控）核心制造商；下游：吸引智能網聯、車路協同解決方案提供商。構建起相對完整的產業生態圈，提升集群競爭力。

3.服務賦能：“空間+內容”雙輪驅動，超越傳統房東角色

構建全周期、多維度的產業服務體系；初創期：提供孵化空間+風險投資對接；成長期：深度對接產學研資源（如與華南理工大學共建聯合實驗室）；成熟期：提供IPO輔導、并購整合等資本服務。

建立園區共享服務中心，集成工商注冊、稅務籌劃、政策咨詢、人才招聘等一站式政務服務。

配套高品質商業設施（主題咖啡廳、特色餐廳等），提升園區綜合吸引力。

這套“保姆式產業服務”模式，極大提升了園區軟實力和入駐企業粘性，成為區別于傳統工業地產的核心競爭力。

04

案例啟示：

出售式重整在低效資產盤活中的

普適價值與關鍵要素

國銳科學城項目的成功，不僅印證了出售式重整在處置結構復雜、債務沉重、但核心資產具備潛力的低效/困境資產方面的獨特制度優勢，更形成了一套可復制、可推廣的盤活范式。其核心啟示在于：

“斷尾求生”是破局前提：對于債務負擔遠超運營能力、但資產本身有潛力的項目，果斷通過出售式重整進行“資產-債務”的徹底切割，遠比在原有“帶病”主體上修修補補（存續式重整）更為高效、徹底。 “資產潔凈剝離+債務原址處理”是消除投資人顧慮、吸引專業資本介入的基石。

強大的產業運營能力是價值兌現的核心保障：重整方案必須與清晰可行的后續產業規劃、招商策略和運營能力深度綁定。僅僅完成法律層面的重整而不具備產業賦能能力，極易導致資產“二次爛尾”。投資人需具備深刻的產業洞察和資源整合能力。

規則前置與多方協同是平穩落地的關鍵：對租戶、“二房東”等利益相關方制定清晰、公平、具有可操作性的過渡規則至關重要，能有效降低社會摩擦成本。同時，法院和管理人在方案的審批和落實、推動府院聯動等方面的積極作為，是確保出售式重整核心環節（資產剝離交割）順利完成的司法保障。

05

結語：以制度創新激活“沉睡的資本”，共創未來

我們認為低效資產只是資產在一個時間維度上的階段性稱謂，它們往往是未被發現和喚醒價值的巨大寶藏。廣州國銳科學城項目的實踐雄辯地證明：成功盤活復雜低效資產= 法律與制度的保障（如出售式重整） × 深刻的產業洞察 × 專業資本的耐心與執行力。 任何單一維度的努力都難以破解此類系統性困局。

如今，涅槃重生的園區已聚集數十家高成長性企業，年產值突破30億元，一躍成為粵港澳大灣區智能制造的標桿載體。行走在這片曾經荒蕪的土地上，目睹著小米、特斯拉等閃耀著創新光芒的新能源汽車駛出園區，證明了我們的團隊在特殊機會投資和破產重整方面的實力和經驗，希望在今后的日子里，我們可以有機會為有志于不良投資的客戶服務，共乘不良投資東風、共享價值提升成果！