示范團(tuán)刑事案例：以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不應(yīng)以非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪論處 | 示范臺(tái)·刑事實(shí)務(wù)觀察

發(fā)布日期：2025-11-14 瀏覽次數(shù)：811

文 / 示范團(tuán)：成映潔、趙玲潔

在房地產(chǎn)開發(fā)與土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域，“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式實(shí)現(xiàn)土地權(quán)益流轉(zhuǎn)”已成為常見的商業(yè)交易模式。然而，這種模式常常游走在民事合法交易與刑事犯罪的邊緣，一旦被認(rèn)定為“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名，行土地倒賣之實(shí)”，相關(guān)主體很有可能面臨非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪的刑事追責(zé)。我們近期辦理了一起極具爭(zhēng)議的刑事案件，罪名便涉及非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪，集中體現(xiàn)了此類案件的核心爭(zhēng)議點(diǎn)。

基本案情（因涉及案件隱私，本部分僅保留核心事實(shí)）

王某是某振公司實(shí)際控制人，其以該公司名義在國土局競(jìng)拍到A地塊的土地使用權(quán)，但未辦理土地使用權(quán)證。數(shù)月后，王某將其擁有的部分土地使用權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給趙某，后二人將國土局內(nèi)某振公司單獨(dú)競(jìng)買的相關(guān)書證變更為某振公司和某地公司（趙某實(shí)控公司）聯(lián)合競(jìng)買。同時(shí)，趙某以其實(shí)控的某地公司名義與國土局簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，并正式辦理了A地塊的《國有土地使用權(quán)證》，趙某和王某共同成為某地公司股東。多年后，王某又將其在某地公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給了趙某。

此外，王某還以某金公司名義于同期在國土局競(jìng)拍到B、C地塊的土地使用權(quán)，并依次辦理了兩地塊的《國有土地使用權(quán)證》。數(shù)年后，王某將某金公司97%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給孫某實(shí)控的某和公司，自己仍保留了3%的股權(quán)。因某金公司全部資產(chǎn)即為B、C地塊土地使用權(quán)，因此股權(quán)交易對(duì)價(jià)便是該兩土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格。

對(duì)于上述兩起事實(shí)，檢察院指控王某以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法倒賣土地使用權(quán)，涉嫌構(gòu)成非法倒賣土地使用權(quán)罪。

觀點(diǎn)解析

結(jié)合本案案情及司法實(shí)踐，此類案件的核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于如何區(qū)分合法的股權(quán)轉(zhuǎn)讓與非法的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。這一區(qū)分直接決定了行為的法律性質(zhì)是民事交易還是刑事犯罪，我們需要從民事合法行為、行為人主觀心態(tài)、罪名法益保護(hù)及實(shí)踐中主流裁判觀點(diǎn)等多角度進(jìn)行論證。

1.公司股權(quán)變更不代表土地使用權(quán)主體發(fā)生變更。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓分屬不同的法律體系調(diào)整，具有本質(zhì)區(qū)別，這是司法認(rèn)定是否構(gòu)成犯罪的基礎(chǔ)前提。股權(quán)轉(zhuǎn)讓主要受《公司法》《民法典》合同編調(diào)整，核心是股東行使對(duì)其股權(quán)的處分權(quán)；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓則受《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》等專門法規(guī)規(guī)制，核心是不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)的流轉(zhuǎn)。最高人民法院在(2018)最高法民終199號(hào)案中明確指出：“案涉公司作為一個(gè)獨(dú)立的法人是持續(xù)存在的，其內(nèi)部股權(quán)發(fā)生的變化，對(duì)其名下土地使用權(quán)的歸屬不會(huì)造成影響”，即股權(quán)轉(zhuǎn)讓后土地使用權(quán)仍屬標(biāo)的公司資產(chǎn)，并未因股權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移。

參見張明楷《刑法學(xué)》（下）和黎宏《刑法學(xué)各論》第三版中理論，即便轉(zhuǎn)讓股權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)以土地使用權(quán)為資產(chǎn)的公司的實(shí)際控制人發(fā)生變化，也不能直接認(rèn)定犯非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪，因?yàn)檗D(zhuǎn)讓股權(quán)并不等同于處置公司所有的某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，股東取得股權(quán)也只是意味著取得了對(duì)公司財(cái)產(chǎn)一定程度的支配權(quán)和收益權(quán)，而不是取得對(duì)某個(gè)特定財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。

本案中，土地使用權(quán)主體未發(fā)生過變更，A地塊使用權(quán)始終歸屬于某地公司，B、C地塊使用權(quán)也始終歸屬于某金公司，而非歸屬于王某等任何個(gè)人。即使后期兩公司均發(fā)生股權(quán)變更，也不會(huì)影響土地使用權(quán)的歸屬問題。該股權(quán)變更行為系受《民法典》合同編及《公司法》調(diào)整之合法民事行為，而不屬于土地管理法規(guī)約束之行為，未違反土地管理法規(guī)，不存在非法倒賣土地使用權(quán)罪的前置條件，不應(yīng)構(gòu)成非法倒賣土地使用權(quán)罪。其中對(duì)于A地塊使用權(quán)，盡管最初系由某振公司單獨(dú)競(jìng)買變更為某地公司與某振公司聯(lián)合競(jìng)買，但這都只是在某地公司取得土地使用權(quán)之前，即便有違反土地管理制度之嫌，最多違反的是政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)即一級(jí)市場(chǎng)環(huán)節(jié)的相關(guān)制度要求，而沒有違反土地使用權(quán)在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的管理法規(guī)。

2.要嚴(yán)格遵循刑法謙抑性原則，不能將民事合法行為認(rèn)定為犯罪。

我們?cè)趶姆梢暯钦J(rèn)定一行為時(shí)，應(yīng)確保對(duì)不同法律部門之間的價(jià)值判斷與規(guī)范邏輯保持一致，不能出現(xiàn)前置法認(rèn)可的合法行為，在刑法中卻被評(píng)價(jià)為犯罪的沖突情形。非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪作為典型的法定犯，其罪狀屬于空白罪狀，認(rèn)定該罪的前提是行為必須違反土地管理法規(guī)等前置性法律規(guī)范。而現(xiàn)行土地管理法規(guī)并未對(duì)擁有土地使用權(quán)的公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)設(shè)置禁止性規(guī)定，更未將“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)”納入非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)的規(guī)制范疇?！缎淌聦徟袇⒖肌返?30輯第1451號(hào)指導(dǎo)案例的裁判理由明確指出，“違反土地管理法規(guī)”僅指違反土地管理法、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律及行政法規(guī)中關(guān)于土地管理的具體規(guī)定，而上述法規(guī)中并無任何條款將股權(quán)轉(zhuǎn)讓等同于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，也未禁止股東通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)間接實(shí)現(xiàn)土地權(quán)益流轉(zhuǎn)。

從民法層面分析，根據(jù)《中華人民共和國公司法》規(guī)定，土地使用權(quán)作為非貨幣財(cái)產(chǎn)，與知識(shí)產(chǎn)權(quán)等具有同等的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性，既可以作為出資投入公司，自然也可以通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)權(quán)益流轉(zhuǎn)。在民事審判實(shí)踐中，即便法院查明股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為實(shí)現(xiàn)了土地使用權(quán)的間接流轉(zhuǎn)，但只要股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容與形式不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，均會(huì)認(rèn)定合同合法有效。

既然前置性的民法、行政法律法規(guī)均認(rèn)可此類股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的合法性，作為保障法的刑法，理應(yīng)尊重前置法的評(píng)價(jià)結(jié)論，不得反向?qū)⒑戏ㄐ袨檎J(rèn)定為犯罪。正如陳興良教授在《刑法教義學(xué)中的形式理性》中所強(qiáng)調(diào)的，即便通過“穿透式審查”認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，該行為也因在前置法中具有合法性而缺乏刑事違法性，不應(yīng)符合非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪的構(gòu)成要件。并且，從優(yōu)化生產(chǎn)要素市場(chǎng)化配置、促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)體制機(jī)制改革等國家土地政策的發(fā)展方向來看，不宜將以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式出讓土地使用權(quán)的行為入罪。

3.王某不具備非法牟利目的，長期未開發(fā)系因案涉土地在客觀上不具備開發(fā)條件。

司法實(shí)踐中，定罪量刑需要嚴(yán)格遵循主客觀相統(tǒng)一原則。非法倒賣土地使用權(quán)罪的主觀方面要求行為人必須具有“以牟利為目的”，且該目的是通過違反土地管理法規(guī)轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)的。這里的“牟利”應(yīng)限定為“非法炒賣土地的投機(jī)性牟利”，而非正常商業(yè)交易中的投資收益。

本案中，王某未將案涉地塊進(jìn)行實(shí)際開發(fā)利用是被指控具備牟利目的的主要原因。雖然王某確實(shí)未對(duì)A地塊、B和C地塊進(jìn)行實(shí)際開發(fā)建設(shè)，幾宗土地長期處于未開發(fā)狀態(tài)，但實(shí)質(zhì)上均系因?yàn)榭陀^原因?qū)е?，并非是王某故意通過制造土地資源閑置、浪費(fèi)以圖炒高土地價(jià)格。相反，從本案客觀事實(shí)可以看出，王某對(duì)于幾宗土地均具備開發(fā)建設(shè)意愿。

首先，對(duì)于A地塊而言，前期在其他某振公司股東將他們對(duì)于A地使用權(quán)的全部份額轉(zhuǎn)讓給趙某時(shí)，王某仍為自己保留了部分份額，其目的即是為了后期能夠參與開發(fā)建設(shè)賺取利潤。并且，在某地公司辦理A地《國有土地使用權(quán)證》時(shí)，王某和趙某分別按照股權(quán)比例支付了剩余土地出讓金，足以說明王某此時(shí)具有合作開發(fā)意愿。其次，對(duì)于B、C地塊而言，最初系由某金公司大股東控制，并非由王某實(shí)際管理，但該股東遲遲不對(duì)兩宗土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，還將B地塊用于抵押貸款，且將貸款用途卻挪為他用，王某對(duì)此明確表達(dá)了不滿。后該股東退出某金公司，由王某100%控股某金公司，王某團(tuán)隊(duì)開始花費(fèi)大量時(shí)間、錢款設(shè)計(jì)開發(fā)圖紙，且向相關(guān)部門提出關(guān)于建設(shè)施工通道的申請(qǐng)，結(jié)果因?yàn)檎恋匦再|(zhì)規(guī)劃問題而無法動(dòng)工建設(shè)。并且，后期王某將某金公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給孫某時(shí)，仍選擇留有一部分股權(quán)，其目的即希望該地開發(fā)建設(shè)后自己能參與獲益，屬于正常商業(yè)投資行為。但是，兩宗土地后期由于相關(guān)部門水利管理問題，依然無法開始動(dòng)工。

最高人民法院在《刑事審判參考》第1451號(hào)指導(dǎo)案例中明確指出，若股權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的是降低投資風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)合法投資回報(bào)，而非單純?yōu)榱恕俺吹亍保瑒t不應(yīng)認(rèn)定為具有非法牟利目的。從本案客觀事實(shí)可以看出，對(duì)于A地塊，王某轉(zhuǎn)讓部分某振公司股權(quán)，是為了引進(jìn)合作開發(fā)主體，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，盡快實(shí)現(xiàn)A地的開發(fā)建設(shè)，獲取投資收益；對(duì)于B、C地塊，王某在轉(zhuǎn)讓股權(quán)之前已經(jīng)完成了土地競(jìng)拍和權(quán)屬登記，且具備推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)的意愿，未將土地故意閑置炒作，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的目的實(shí)質(zhì)上是為了引進(jìn)資金，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，盡快獲取合法投資收益。即便股權(quán)對(duì)價(jià)包含土地溢價(jià)，該溢價(jià)也屬于正常的商業(yè)投資回報(bào)，而非非法炒地牟利。因此，王某不具備非法牟利的主觀故意，主客觀不相一致，也不應(yīng)以非法倒賣土地使用權(quán)罪論處。

4.王某未變更土地用途，其轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的行為也未侵犯市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。

非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪被《刑法》歸入分則第三章“破壞社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序罪”，其立法初衷是在“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”的經(jīng)濟(jì)背景下，維護(hù)國家土地管理制度與正常的土地市場(chǎng)交易秩序。我國實(shí)行土地公有制，土地使用權(quán)作為核心生產(chǎn)要素參與市場(chǎng)化配置，其資產(chǎn)屬性與增值功能需通過合法流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)，而該罪名的設(shè)立，正是為了規(guī)制兩類破壞法益的行為：一是違反土地規(guī)劃用途、破壞性開發(fā)土地，二是囤積土地、哄抬地價(jià)“炒地”導(dǎo)致土地閑置，最終擾亂土地市場(chǎng)秩序、阻礙土地資源合理利用。簡(jiǎn)言之，該罪保護(hù)的核心法益是土地市場(chǎng)交易秩序的穩(wěn)定性與土地資源的高效合理配置，合法的土地權(quán)益流轉(zhuǎn)行為本身并不在規(guī)制范圍內(nèi)。

本案中，王某轉(zhuǎn)讓A地塊、B、C地塊相關(guān)股權(quán)的行為，未侵犯上述法益。就A地塊而言，王某通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)引入趙某的資本力量，是房地產(chǎn)行業(yè)常見的合資合作開發(fā)模式，因房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大、開發(fā)周期長，股權(quán)合作是分散風(fēng)險(xiǎn)、保障項(xiàng)目推進(jìn)的合理商業(yè)選擇，雙方交易基于自愿，未改變土地規(guī)劃用途，反而為地塊開發(fā)注入了資金支持。就B、C地塊而言，王某在全資控股某金公司后轉(zhuǎn)讓97%股權(quán)，核心目的是引入孫某等合作伙伴推進(jìn)開發(fā)建設(shè)，其自身仍保留3%股權(quán)，足以證明其并非“炒地牟利”，而是希望通過合作實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)價(jià)值。整個(gè)交易過程中，土地規(guī)劃用途始終未變，受讓方均需繼續(xù)履行土地出讓合同約定的開發(fā)義務(wù)，土地資源未出現(xiàn)閑置浪費(fèi)，股權(quán)溢價(jià)也未超出市場(chǎng)合理波動(dòng)范圍，屬于正常商業(yè)預(yù)期收益，完全符合土地市場(chǎng)交易秩序與資源配置效率的要求。

這一認(rèn)定邏輯得到多個(gè)典型案例與人民法院入庫案例的明確支持?！缎淌聦徟袇⒖肌返?451號(hào)指導(dǎo)案例（青島瑞馳投資有限公司、欒鋼先非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)案）的裁判理由指出，“以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)主體未發(fā)生變更，土地性質(zhì)、用途未改變，沒有證據(jù)證明因股權(quán)轉(zhuǎn)讓造成土地市場(chǎng)秩序被嚴(yán)重?cái)_亂的，不宜認(rèn)定為‘非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)’”。該案中，行為人通過轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)土地權(quán)益流轉(zhuǎn)，法院最終認(rèn)定其未侵犯該罪保護(hù)法益，判決無罪，其核心裁判邏輯與本案高度一致。

5.司法實(shí)踐中，對(duì)于此類案件的主流裁判觀點(diǎn)是不構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪。

《刑事審判參考》第130輯第1451號(hào)指導(dǎo)案例“青島瑞馳投資有限公司、欒鋼先非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)案”中，二審法院明確指出，“以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)主體未發(fā)生變更，土地性質(zhì)、用途未改變，沒有證據(jù)證明因股權(quán)轉(zhuǎn)讓造成土地市場(chǎng)秩序被嚴(yán)重?cái)_亂的，不宜認(rèn)定為刑法第二百二十八條規(guī)定的‘非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)’。依法不以非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪論處?！蓖瑫r(shí)，該案件也被作為人民法院入庫案例，在司法實(shí)踐中提供了關(guān)鍵指導(dǎo)。

江西省南昌市中級(jí)人民法院（2018）贛01刑終字第685號(hào)刑事判決書“周某非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)案”也是人民法院入庫案例，該案案情存在與本類案件爭(zhēng)議問題相似事實(shí)，即公司通過公開競(jìng)拍取得了某地塊的國有土地使用權(quán)，但因政府土地規(guī)劃調(diào)整等客觀原因，使得該地塊未能開發(fā)建設(shè)，且行為人將公司股權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，變更了公司的股東，但土地使用權(quán)權(quán)屬?zèng)]有發(fā)生變更。該案中，法院裁判要旨明確指出，取得土地使用權(quán)后，由于政府部門的介入及其他客觀因素，致使項(xiàng)目無法繼續(xù)進(jìn)行，證明被告人具有非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地的主觀故意的證據(jù)不足；公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股東發(fā)生變化，并不意味著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，未違反法律、行政法規(guī)關(guān)于公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方面的強(qiáng)制性規(guī)定，不宜認(rèn)定構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪。

此外，江西省廬山市人民法院（原江西省星子縣人民法院）（2017）贛0483刑初93號(hào)刑事判決書，對(duì)于與本類案件相似的案情也給出裁判觀點(diǎn)，“公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、公司股東發(fā)生變化，并不意味著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)還屬于原來的公司。本案的兩宗土地使用權(quán)是登記在乙公司名下，某公司將乙公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙公司后，兩宗土地的使用權(quán)仍屬于乙公司，法律意義上并未發(fā)生變化。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和法律依據(jù)不同，公訴機(jī)關(guān)將某公司轉(zhuǎn)讓乙公司股權(quán)行為認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，法律依據(jù)不足……被告單位某公司和被告人孫某不構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪”。

人民法院入庫案例、指導(dǎo)案例以及基層類案所作出的裁判觀點(diǎn)均對(duì)本類案件具有極強(qiáng)的參考價(jià)值，即股權(quán)轉(zhuǎn)讓不能直接代表土地使用權(quán)屬發(fā)生變更，土地使用權(quán)主體仍是公司本身。為避免出現(xiàn)“同案不同判”的現(xiàn)象，本類案件不宜被認(rèn)定為非法倒賣土地使用權(quán)罪。

實(shí)踐意義

通過本案對(duì)非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪中涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓爭(zhēng)議問題的論證，我們希望給到相關(guān)民營企業(yè)家深刻警醒。民營企業(yè)家是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要活力源，經(jīng)營中應(yīng)始終以合規(guī)為底線，尤其要警惕土地交易、融資、稅務(wù)等重點(diǎn)領(lǐng)域的刑事風(fēng)險(xiǎn)。在土地權(quán)益流轉(zhuǎn)時(shí)，務(wù)必分清股權(quán)與土地使用權(quán)的法律邊界，規(guī)范合同表述、留存投資開發(fā)意圖的相關(guān)證據(jù)，避免出現(xiàn)“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓代表土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”的模糊地帶。

在日常經(jīng)營中，民營企業(yè)家可建立基礎(chǔ)合規(guī)機(jī)制：重要交易前咨詢法律專業(yè)顧問，關(guān)鍵文件（如股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地開發(fā)計(jì)劃）需妥善留存原件，爭(zhēng)議優(yōu)先通過民事途徑解決，避免“民事糾紛刑事化”。合規(guī)并不是企業(yè)發(fā)展的束縛，而是長遠(yuǎn)經(jīng)營的保證，唯有守住法律底線，才能讓企業(yè)在法治化營商環(huán)境中穩(wěn)步前行，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

特別聲明

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